나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53575 [1] 경기도 광주시 신현동 79-1 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ‘e편한세상테라스오포3단지아파트’ 북동측인근에 위치하고, 부근은 소규모 공장, 단독주택, 원룸, 빌라, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 정류장까지의 거리 및 운행횟수 등을 고려시 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트경사지붕 지하-층 지상4층 건물내 3층 302호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53575 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 79-1 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 52.91㎡ (약 16.00평)

토지지분: 52.907㎡ (약 16.00평)

건물면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

건물지분: 42.88㎡ (약 12.97평)

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트경사지붕

건물층수: 지하 층, 지상 4층 중 3층 302호

사용승인일: 2013년 04월 12일

전용면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ‘e편한세상테라스오포3단지아파트’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 소규모 공장, 단독주택, 원룸, 빌라, 창고 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

본동 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역(주거형)

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 20일자 동안산세무서장의 압류 (갑13) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 ‘을구 순위 10번 주택임차권’이 명시되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-04

* 대항력: 없음 (HUG의 인수조건확약서 제출로 인해 매수인에게 대항할 수 있는 권리 소멸)

* 비고: HUG 측의 인수조건확약서 제출로 인해 보증금 잔액 인수 의무 없음.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리)

* 2013-06-28: 소유권이전 (이미애)

* 2015-02-05: 소유권이전 (경기시흥신용협동조합)

* 2021-05-28: 소유권이전 (권영만, 매매)

* 2022-09-20: 압류 (동안산세무서장) - 말소기준권리

* 2023-06-14: 주택임차권 (김원섭) - 말소 예정 (HUG 인수조건확약서 제출로 인한 말소)

* 2023-03-20: 압류 (서울특별시) - 말소 예정

* 2025-03-17: 압류 (남동세무서장) - 말소 예정

* 2025-12-03: 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 건 경매개시

3.5. 권리분석 종합

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, HUG의 임차보증금 인수조건 관련 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 전용 70.17㎡: 32,000만원 (2026년 5월 거래)

* 2019년식, 전용 84.74㎡: 46,500만원 (2026년 5월 거래)

* 2012년식, 전용 52.25㎡: 13,000만원 (2026년 5월 거래)

본 건의 건물면적은 42.88㎡ (약 12.97평)이며, 감정가는 122,000,000원입니다. 이는 약 284.5만원/㎡ 수준입니다.

2012년식, 전용 52.25㎡ 주택이 13,000만원(약 249만원/㎡)에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 감정가는 시세 대비 적정하거나 소폭 상회하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 2019년식의 신축 건물 거래가는 평당가가 더 높은 경향을 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 신현초등학교가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 광주중학교, 광주고등학교 등은 차량 이동 거리에 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건이 위치한 신현동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점, 편의점, 식당 등)을 갖추고 있습니다. 인근의 'e편한세상테라스오포3단지아파트' 단지 내 상가 및 지역 상권을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 인수조건 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 해소되었습니다. 이는 오히려 매수자에게 유리한 조건이나, HUG의 조건 변경 자체는 특이사항으로 인지할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 속하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 지역의 특성 및 향후 개발 가능성, 제한 사항 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.3. 기타

* 공동담보 물건으로, 경매로 인해 해당 물건에만 영향을 미치는 것인지, 담보로 잡힌 다른 물건들의 현황은 무엇인지 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 122,000,000원입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 관련 대항력을 포기하는 조건으로 본 경매를 진행함에 따라, 매수인은 임차보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 유리한 상황입니다. 이는 권리상의 잠재적 위험을 크게 낮추는 요소입니다.

교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 인수조건확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 없음 (매수자 리스크 경감).

* 안정적인 다세대주택 용도로 이용 중이며, 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* 신현동 택지지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 인근 'e편한세상테라스오포3단지아파트' 등 신축 단지와의 시세 비교를 통한 투자 가치 평가 가능.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 122,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 물건 시세(약 249만원/㎡)를 고려할 때, 본 건의 42.88㎡ 면적 환산 시 약 10,677만원 수준입니다.

HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 제한사항 및 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태 등을 종합적으로 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 권리관계 상의 유리한 조건들을 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.