나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59293 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 99-37 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 '무궁화전시박물관' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

후첨 지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 건물로서, -외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. -내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등. -창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임. 1층 : 주택(2가구) 2층 : 주택(2가구)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물㉠이 소재하는 바 경매 진행시 참고하시기 바람. 후첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59293 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 99-37 (신주소: 경기도 수원시 권선구 호서로 17-3)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 주택 4가구)

* 감정가: 259,589,810원

* 토지면적: 161.00㎡ (약 48.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 178.74㎡ (약 54.1평)

* 건물 제시외면적: 8.02㎡ (일괄매각 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 '무궁화전시박물관' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 매수자는 허가를 받아야 합니다. 복자유치원, 큰솔유치원 인근에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018년 11월 30일 접수, 을구 3번)이며, 본 경매 절차로 인해 말소될 권리입니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위의 권리 또는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 총 채권액 (말소기준권리 기준): 33,000,000원 (우리은행 근저당)

* 임차인 현황:

* 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 8월 8일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 특이사항: 임차인 이 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 법적 인수 금액은 없습니다. 그러나 임대차 관계의 세부 내용 및 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 편리합니다.

* 교육시설: 복자유치원, 큰솔유치원 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분만 매각되는 물건으로, 나머지 지분 소유자들과의 공동 재산 관리 및 이용에 관한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 우선매수권 행사에 대한 절차 및 제한 사항(1회 행사 가능, 보증금 미납 시 실효 등)을 숙지해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원인 대항력 있는 임차인 이 의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 외국인 등 특정 매수자의 경우 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 매수 후 활용 계획 시 이를 고려해야 합니다.

* 군용비행장 소음대책구역: 비행장 인근 지역으로 소음이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:'가 언급되어 있어, 해당 지상권의 존속 여부 및 인수 조건을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다. (Details about the ground lease itself were not provided.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 다가구주택 지분 경매 물건입니다. 주거 지역 내에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 지분매각, 공유자 우선매수신고, 대항력 있는 임차인 등의 특수 사항이 존재하여 권리 분석 및 명도에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 감정가는 259,589,810원입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택 지분을 활용한 임대 수익 또는 향후 재개발/신축 시의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인근의 편의시설 및 교통 접근성은 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁률, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정할 필요는 없습니다. 통상적으로 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 본 건의 특수 사항(지분매각, 대항력있는 임차인, 공유자 우선매수 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 실거래가 조사, 유사 물건 경매 낙찰가 분석, 그리고 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.