나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59301 [1] 경기도 수원시 팔달구 화서동 56-14 힐링하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 "경인지방병무청" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물내 5층 502호로서 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등임 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임. 창호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

공동주택으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급 ·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대형)근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15m 내외의 포장도로, 북측과 남측으로 폭 약4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교 통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(2-3구역(평지붕 14m이하, 경사지붕 18m이하))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경59301 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 56-14 힐링하우스 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 31.16㎡ (약 9.43평)

건물면적: 53.24㎡ (약 16.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2018년

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물내 5층 502호

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이: 없음.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 "경인지방병무청" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 서측으로는 폭 약 15m의 포장도로가 있으며, 북측과 남측으로는 각각 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

1.2. 상권분석

본건이 위치한 화서동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 공동주택과 단독주택이 분포하고 있습니다. 소규모 근린생활시설들이 혼재하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 상권이 형성되어 있습니다.

1.3. 생활정보

1.3. 1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트구조의 경사지붕을 가진 지상 5층 건물이며, 본건은 5층 502호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

1.3. 2. 내부 이용 및 설비

내부는 공동주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수시설, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 9일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)으로, 금액은 183,600,000원입니다. 해당 근저당권은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 또한, 2025년 12월 9일에 접수된 한국자산관리공사의 임의경매개시결정(갑9) 또한 말소 대상입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 개요: 없음).

등기부등본상 총 채권액은 183,600,000원입니다.

1.4. 1. 임차인 현황

현재 임차인 고민혁 씨가 보증금 250,000,000원에 거주 중이며, 차임은 0원입니다. 임차인의 전입일자는 2024년 1월 9일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 2. 임대 관계

임대 관계는 미상으로, 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역(2-3구역) 등에 해당하여 건축 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상이므로, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 관계를 파악해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 다세대주택입니다. 주변 주거환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적으며, 임차인 또한 대항력이 없습니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항은 유의해야 합니다. 최근 시세 조사 결과, 유사 신축 빌라의 매매가가 본건 감정가보다 높게 형성된 사례가 있어 시세 상승 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 53.24㎡ (약 16.11평)으로 거주 및 투자용으로 적합한 크기입니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없고, 대항력 없는 임차인만 존재하여 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 주변 신축 빌라의 최근 매매가(34,500만원)가 감정가(27,300만원)보다 높아, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 신축 빌라의 매매가(뉴환희빌 2019년 준공, 44.86㎡, 34,500만원)를 고려할 때, 본건(2018년 준공, 53.24㎡)의 시장 가치는 감정가(27,300만원)보다 높을 것으로 추정됩니다.

감정가 대비 110~120% 수준에서 입찰을 고려하되, 유사 물건의 최근 거래가격을 감안하여 약 330,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시세 변동 추이를 추가로 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

최적 입찰가는 330,000,000원 수준으로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.