나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1985 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 808 골드클래스 106동 29층2901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 "함박 초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근으로 는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건 아파트 중 29층 2901호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전 법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정 책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경1985 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 처인구 역북동 808 골드클래스 106동 29층 2901호이며, 아파트 용도로 사용 중입니다.

감정평가액은 553,000,000원입니다.

토지 면적은 47.89㎡ (약 14.5평)이며, 건물 면적은 83.78㎡ (약 25.3평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 장OO입니다.

본건은 2017년 9월 29일에 사용 승인되었습니다.

총 주차 가능 대수는 753대입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 "함박 초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 29층 건물 중 29층 2901호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임, 창호는 알루미늄 샷시 및 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 지하주차장 설비, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 북측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형으로, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 서측으로 단지 진출입이 용이하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (기간: 25.8.26.~26.8.25., 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설 정보

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 장기만 채권자 명의의 강제경매 개시결정 (채권액 70,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 매각되면 위 등기부상 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 장승열 (성명 마스킹: 장 )

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 22일

* 확정일자: 2023년 10월 18일

* 배당신고일자: 2026년 01월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, "함박 초등학교"와 인접하여 주거지로서의 기본 수요가 확보된 지역입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

"함박 초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 교통

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설

단지 내 부대시설 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 장승열 씨의 보증금 350,000,000원입니다.

배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

최악의 경우, 낙찰가의 상당 부분을 임차인에게 추가로 지급해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역 제3종일반주거지역이지만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한이 적용됩니다.

또한, 토지거래계약 허가구역에 해당하여 추후 계약 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동의 비교적 양호한 입지에 위치한 신축급 아파트입니다.

함박초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 이상입니다.

그러나 350,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 역세권은 아니나, 초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 가치 보유.

* 건축 연식: 2017년 사용 승인으로 비교적 신축에 해당.

* 급매 또는 시세 차익 가능성: 임차인 리스크로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 인수해야 할 보증금 규모가 커서 투자 판단에 신중해야 함.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(83.7764㎡)의 아파트는 2026년 6월 3일 547,000,000원, 2026년 6월 8일 550,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 553,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원이 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

이를 고려하여, 본건의 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시세 수준(약 550,000,000원)을 넘지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 임차인 인수 보증금 350,000,000원을 감안하고, 시세 대비 약 20~30% 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 때, 잠재적 인수 금액을 고려하면 입찰가는 다음과 같이 예상됩니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

본 입찰가는 낙찰가 250,000,000원에 임차인 보증금 350,000,000원을 최악의 경우 모두 인수한다고 가정했을 때 총 600,000,000원의 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서, 실제 경매 진행 시 배당 금액을 정확히 파악하고, 해당 금액만큼을 입찰가에서 제외하여 총 매입 비용이 시세(약 550,000,000원) 이하가 되도록 전략적으로 입찰에 참여해야 합니다. 예를 들어, 임차인이 배당을 통해 100,000,000원을 변제받는다면, 매수인이 인수할 금액은 250,000,000원이 되고, 총 매입 비용은 250,000,000원 (입찰가) + 250,000,000원 (인수 보증금) = 500,000,000원이 되어 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.