나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59303 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 692 공세 호수마을 공세성원상떼레이크뷰 102동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 소재하는 "기흥호수공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕 15층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도(본건 서측 왕복 4차선 동탄기흥로 등)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경59303 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 692 공세 호수마을 공세성원상떼레이크뷰 102동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 904,000,000원

토지면적: 135.33㎡ (약 40.9평)

건물면적: 188.97㎡ (약 57.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬라브 지붕 15층 건물 내 제6층 제601호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등

창호: 하이샷시 이중창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 소재하며, "기흥호수공원" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도인 동탄기흥로 등과 연계됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 도로구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상에 대한 주택(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트) 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리관계

말소기준권리는 2023년 1월 12일에 접수된 국민은행 근저당(채권액 517,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 2013-08-21 (정숙자), 2023-01-12 (박미진, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2023-01-12, 517,000,000원), 에스비아이저축은행 (2023-06-15, 72,000,000원)

* 가압류: 박미라 (2025-05-09, 520,000,000원), 경기신용보증재단 (2025-06-10, 56,874,987원), 주식회사케이비국민카드 (2025-12-16, 10,089,987원), 국민은행 (2026-02-05, 101,696,935원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-10-01), 용인시 (2025-11-17), 용인시 (2026-04-09)

* 임의경매: 에스비아이저축은행 (2025-12-10, 수원지방법원 2025타경59303), 국민은행 (2026-05-27, 수원지방법원 2026타경474)

등기부채권 총액은 1,277,661,909원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근 지역의 상세한 상업시설 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 파악할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

아파트명: 공세 호수마을 공세성원상떼레이크뷰

주소: 경기도 용인시 기흥구 공세동 692

사용승인일: 2010년 1월 22일

단지 규모: 7개동, 총 345세대

주차: 총 98대 (지상 12대, 지하 13대)

최고층: 15층 (본 물건은 6층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 면적 정보

전용면적: 188.97㎡ (약 57.2평)

건물면적: 188.97㎡ (약 57.2평)

5.3. 최근 실거래가 동향 (2026년 6월 기준)

* 2026년 6월 11일 (14층): 67,000만원

* 2026년 6월 30일 (8층): 76,750만원

* 2026년 6월 30일 (15층): 85,300만원

5.4. 최근 전월세 동향 (2026년 6월~7월 기준)

* 2026년 7월 4일 (6층, 188.97㎡): 보증금 6,000만원, 월세 250만원

* 2026년 6월 5일 (8층, 188.97㎡): 보증금 5,000만원, 월세 270만원

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 중복사건

본 물건은 유동화 물건이자 중복 사건으로 분류되어 있어, 복잡한 권리 관계나 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 경매 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 분석이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 주체는 허가를 받아야 합니다. 이는 일반적인 국내 투자자에게 직접적인 영향은 적으나, 잠재적 인수 대상자를 제한할 수 있는 요소입니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인의 보증금 총액은 0원으로 확인되었으나, 실제 임대 관계는 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 위치한 아파트로, 기흥호수공원 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 2010년에 준공되어 연식은 있으나, 188.97㎡의 넓은 전용면적을 제공합니다. 최근 실거래가는 6억 7천만원에서 8억 5천만원대까지 분포하고 있으며, 본건의 감정가는 9억 4백만원입니다. 유동화 물건 및 중복 사건으로 복잡성이 예상되나, 말소기준권리 설정으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 임대 관계 미상 등의 일부 리스크는 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 기흥호수공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경 및 높은 선호도

* 인근 지역의 지속적인 개발 가능성 및 미래 가치 상승 잠재력

* 넓은 전용면적 (188.97㎡)을 갖춘 중대형 평형 아파트

* 감정가 대비 최근 실거래가 동향을 고려한 투자 기회

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월에 거래된 유사 면적 아파트의 실거래가는 67,000만원(14층)부터 85,300만원(15층)까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본 물건은 6층으로, 8층 거래가(76,750만원)와 15층 거래가(85,300만원)를 고려할 때 중간 정도의 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가(90,400만원)는 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 범위를 참고하되, 6층의 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 약 75,000만원에서 80,000만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.