나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59244 [1] 경기도 오산시 수청동 620-2 스마트캐슬 4층417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 수청동 소재 '오산대역(지하철 1호선)' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '오산대역(지하철 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 10층 건물 내 제4층 제417호로서, 외벽 : 석재 마감 등, 창호 : 하이새시 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단지의 가장형 토지로서, 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 15미터 및 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(세교지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-09)(보조간선도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-11-30)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경59244 (1)

소재지: 경기도 오산시 수청동 620-2 스마트캐슬 4층 417호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 5.82㎡ (약 1.76평)

건물면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각기일: (정보 제공되지 않음)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 '오산대역(지하철 1호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '오산대역(지하철 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (갑12, 2024.05.07 접수, 20,000,000원)

* 진행 중인 경매: 주택도시보증공사 강제경매 (갑13, 2025.12.05 접수, 135,000,000원)

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 선우영 (성씨: 선)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022.08.10

* 대항력: 있음

* 주택임차권 등기: 2025.06.25 접수, 권리금액 135,000,000원

4.3. 인수/소멸 권리 분석

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 선순위 임차권(을1)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 아래 주의사항에서 설명하는 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4.4. 주의사항 및 확약서 내용

선순위 임차권이 존재하며, 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나, "보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인은 임차인에게 보증금을 추가로 지급할 의무가 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 오산대역 인근으로, 주변에 아파트 단지, 업무시설, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재하여 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 지적할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 권장합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 오산대역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 선순위 임차권 관련

대항력 있는 선순위 임차인이 존재했으나, 대항력 포기 확약서 제출로 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 해당됩니다.

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25., 대상: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 특정 용도의 거래 시 허가가 필요합니다. (본건 오피스텔 용도에는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 향후 토지 이용 계획 변경 시 참고 필요)

8. 종합 의견

본건은 오산대역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 선순위 임차권의 존재로 인한 잠재적 리스크가 대항력 포기 확약서 제출로 해소되어, 매수인의 보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점으로 작용합니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근 가능하다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 반환청구권 포기로 매수인의 위험 부담 최소화.

* 최근 거래 사례 및 감정가를 비교 분석하여 시세차익 또는 임대수익 기대.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2025.11.24, 4층: 8,000만원 / 2026.03.25, 6층: 7,700만원 / 2026.06.02, 4층: 8,000만원)와 감정가(8,400만원)를 종합적으로 고려할 때, 인수하는 보증금이 없는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 8,000만원 ~ 8,300만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상가는 시세 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 투자 결정 시 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.