나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35241 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 '하성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반지붕 12층 건물 내 10층 1001호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡리 611-6 :도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m(해병대 제2사단 관할지역))<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>"본증명은간혹전산오류로인하여사실과 다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다."

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35241 (1)

감정가: 207,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 10층1001호

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트구조, 일반지붕, 12층 건물 내 10층 1001호

건물면적: 47.26㎡ (약 14.30평) (전용면적 기준)

건물지분: 47.26㎡ (약 14.30평)

1.3. 토지정보

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

토지지분: 14.43㎡ (약 4.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(하성초등학교), 제한보호구역(군사보호구역), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 25.8.26~26.8.25)

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 '하성초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 동측으로는 노폭 6미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 하성초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 김포 시내 또는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 공동주택이 밀집된 지역입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(하성초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km, 위탁지역45m - 해병대 제2사단 관할지역)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제약이 있습니다.

* 성장관리권역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 외국인 등의 토지 거래 계약 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(소멸주의에 따라 말소될 권리 중 최선순위)는 국민건강보험공단의 압류 (2022년 8월 5일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 203,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 23일

* 확정일자: 2021년 1월 14일

* 배당신고일자: 2023년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 주택임차권(을구 3번)이 등기되었으나, 말소기준권리(갑구 3번 압류)보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 임차인의 권리는 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 물건 명세서상의 특이사항으로 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있어, 이에 대한 최종적인 법률 검토 및 현장 확인이 권장됩니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 갑1: 이점호 소유권보존 (2018.12.11.)

* 갑2: 문기환 소유권이전 (2021.03.31.)

* 갑3: 국민건강보험공단 압류 (말소기준권리) (2022.08.05.)

* 갑4: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.12.04.)

* 을3: 박찬환 주택임차권 (2023.04.03.) (말소 예정)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 등 권리 분석 결과, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 3번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 김포시 하성면 마곡리는 주로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 자리하고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

아파트로서 기본적인 주거 수요를 충족시키며, 지역 주민의 생활 거점 역할을 합니다. 향후 김포시의 개발 계획 및 인근 지역의 인구 유입 추세를 면밀히 파악할 경우, 지역 상권의 잠재적 가치 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 하성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 이는 자녀를 둔 가정에 유리한 조건입니다.

* 생활편의: 단지 인근 소규모 상점들을 통해 기본적인 생활용품 구매 등이 가능합니다. 다만, 종합병원, 대형 쇼핑몰 등은 김포 시내 또는 인근 주요 상업 지구 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

12층 건물 중 10층에 위치하여 일조권 및 조망권 측면에서 유리할 수 있습니다. 아파트로서 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 등 기본적인 설비가 완비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

특이사항에 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있으나, 권리분석 상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며 임차권 등기 역시 말소 예정입니다. 하지만 HUG 인수 조건 변경이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 보다 심층적인 법률 검토와 현장 확인을 통해 최종적인 인수 부담 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 본 토지는 성장관리권역, 가축사육제한구역, 군사보호구역(해병대 제2사단 관할 지역) 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 행위에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 또한, 외국인 등의 토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 충족 시 별도의 허가 절차가 요구될 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보와 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 유해 화학물질 생산 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역(해병대 제2사단)과 인접해 있다는 점은 주거 환경 측면에서 고려될 수 있습니다. 추가적인 현장 답사 및 상세 지도 검색을 통한 혐오시설 존재 여부 확인을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 하성면 소재 에이원아파트 10층 물건으로, 감정가 207,000,000원에 경매가 진행되고 있습니다. 하성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 분석되어 비교적 명확합니다. 하지만 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 관련 내용을 재확인하는 것이 필수적입니다. 토지이용계획상 다양한 규제 사항도 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요를 갖춘 아파트 물건

* 인근 초등학교 위치로 인한 우수한 교육 환경

* 인수 부담이 없는 권리 관계 (단, 최종 확인 필수)

* 합리적인 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 기회 모색

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 207,000,000원이며, 현재까지의 분석 결과 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 현황, 권리 관계의 최종 확정 여부, 토지이용계획상의 제약 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

안정적인 입지 조건과 명확하게 정리되는 권리 관계를 감안할 때, 감정가 수준에서 소폭 가감한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는임차인' 관련 특이사항에 대한 명확한 확인이 선행되어야 최종적인 적정 입찰가를 도출할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.