나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35194 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "옥길중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제124호로서, (사용승인일: 2022.01.26) 외벽: 석재타일 및 복합판넬 붙임, 강화유리 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

현황 "교회(상호: 하안중앙교회)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터), 창고시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측, 북서측, 남서측으로 노폭 약 35미터, 20미터, 25미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥길중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-현황 '교회(상호:하안중앙교회)'로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35194 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층124호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,030,000,000원

* 토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

* 토지지분: 17.0208㎡ (약 5.15평)

* 건물면적: 59.29㎡ (약 17.94평)

* 건물지분: 59.29㎡ (약 17.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOOO (안양지구축산업협동조합)

* 건물 사용승인일: 2022년 1월 26일

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 10층

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "옥길중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트 단지, 지식산업센터 및 근린생활시설이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물이 위치한 광양프런티어밸리 5차 지식산업센터는 옥길지구 내 다수의 지식산업센터와 함께 자리하고 있습니다.

* 인근으로는 남부 수자원 생태공원과 근린공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황상 말소기준권리는 2022년 11월 29일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당 (을1)입니다.

* 을1 근저당 (채권액 840,000,000원) 및 이후 접수된 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김동경)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2025년 8월 21일

* 확정일자: 2025년 8월 21일

* 배당신고일자: 2026년 2월 3일

* 대항력: 없음

* 본 건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 840,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 옥길동 일대는 아파트 단지와 다수의 지식산업센터, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(30~35m), 중로1류(20~25m)의 넓은 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 지식산업센터, 창고시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 광양프런티어밸리 5차 지식산업센터는 옥길지구 내 주요 지식산업센터 중 하나로, 다양한 기업들이 입주하여 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

* 주변 상업지역(스타필드, 퀸즈파크 등)과 근접해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 옥길중학교가 위치하고 있으며, 옥길버들초등학교도 가까운 거리에 있습니다.

* 단지 주변으로 아파트 밀집 지역이 형성되어 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

* 최근 옥길지구에 별빛마루도서관이 개관하였고, 소사경찰서 이전 및 옥길문화체육센터 조성 사업 등이 진행 중이거나 예정되어 있어 생활 편의시설이 확충되고 있습니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 학교 및 주거 밀집 지역 인근에 위치하고 있어 특별히 우려할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 부천시 차원에서 대규모 광역소각장 등 혐오·기피시설 관련 논의가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건 토지는 토지거래허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 토지거래허가 취득이 필요합니다.

* 옥길중학교 및 옥길버들초등학교 인근의 상대보호구역으로, 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 건물 사용승인일이 2022년 1월 26일로 비교적 신축이나, 향후 건물 유지보수 및 관리에 대한 지속적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 현황 '교회'로 이용 중이나, 임대 관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 지식산업센터와 근린생활시설이 복합된 지역에 위치하여 상품성이 양호합니다.

* 교통 접근성이 우수하고 주변 배후 수요가 풍부하며, 지역 내 개발 호재도 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 학교 인근 제한 사항 등은 거래 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 및 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 지식산업센터 밀집 지역 내 근린생활시설로서, 다양한 업종의 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 서해안로, 외곽순환도로, 제2경인고속도로 등 광역 교통망 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 인근 공공주택지구 개발 및 지역 인프라 확충 계획은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 임대인 관련 부담은 없습니다.

* 감정가는 1,030,000,000원이며, 비교적 신축인 점과 지역 상권의 발전 가능성을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 신축 건물 프리미엄을 감안하여 그 이상에서 형성될 가능성도 있습니다.

* 신중한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰 범위: 920,000,000원 ~ 1,020,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.