나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35278 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 221-38 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 서해선'소새울역' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형토지로 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

부합물 및 종물

후첨 건축물현황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(창고 등, 발코니 통로) 각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 부천지원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 사건번호는 2025타경35278 (1)입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 소사본동 221-38번지이며, 신주소로는 경기도 부천시 은성로76번길 94(소사본동)입니다.

본건은 다가구주택(단독주택)으로, 감정평가액은 672,896,000원입니다.

토지 면적은 118.70㎡ (약 35.9평)이며, 건물 면적은 202.86㎡ (약 61.4평)입니다. 건물은 지하 1층, 지상 2층으로 구성되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 창고 및 발코니 통로 등 제시외 건물 40.00㎡ 또한 매각에 포함됩니다.

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 열린신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서해선 '소새울역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 동측으로 폭 8m~10m의 포장도로에 접해 있습니다.

관련 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (유효기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 30일 접수된 열린신용협동조합의 근저당권(을9)입니다.

등기부상 채권 총액은 260,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2000-09-04

대항력: 있음

* 임차인: 최

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2007-09-14

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-12-27

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-11-27

대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 지하철역 및 버스정류장으로의 접근성이 뛰어나, 외부 유동인구 유입 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서해선 소새울역을 통해 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 이동이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑, 금융, 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있으며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 최 는 80,000,000원의 보증금과 함께 대항력이 있으나, 본 경매 절차상 인수 보증금은 0원으로 처리되어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간 (2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 낙찰받을 경우 관할 구청의 거래 허가를 반드시 받아야 합니다. 경매 진행 시점과 허가 기간을 정확히 확인해야 합니다.

건축물 현황상 지하 1층, 지상 2층으로 확인되나, 감정평가서에는 2층 주택으로만 기재되어 있어 지하 공간 활용도 및 관련 건축법규 준수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 및 권리 관계에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

매각에 포함된 40.00㎡ 규모의 제시외 건물(창고, 발코니 통로 등)에 대한 법적 문제 또는 관리상의 이슈가 있는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 다가구주택으로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 비교적 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 김 (보증금 0)의 존재와 토지거래허가구역 지정 기간 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 소새울역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역에 위치하여 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 권리 관계 명확성: 인수 보증금이 0원으로 권리 관계가 비교적 명확하나, 김 임차인 관련 특이사항은 유의해야 합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 672,896,000원을 기준점으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현장 답사를 통한 물건 상태, 주변 환경, 실제 임대차 현황 파악

* 본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 고려한 허가 취득 가능성 및 절차

* 주변 실거래가 및 유사 물건의 최근 낙찰 사례 분석

* 대항력 있는 임차인 김 과의 원만한 명도를 위한 추가 비용 고려

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 이러한 추가 제반 비용 및 시장 상황을 반영하여 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.