나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35303 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 144-110 예성바이오빌라트 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하는 "부일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 본건과 유사한 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환 경 대체로 보통시됨.

교통상황

본단지까지 제차량접근 가능하며, 서측 인근 간선도로인 원미로변의 시내버스정류장까지 도 보로 약5분정도 소요되고 북동측의 서해선 지하철역(부천종합운동장역)까지 도보로 약 20여 분 정도 소요되는 바 전반적인 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층중 제3층 제302호 단위세대로 1996년 09월 05일 사용승인 되었으며, 외벽: 드라이비트 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

동향의 다세대주택(별첨 내부구조도 참조)로 이용하고 있음.

설비내역

급탕 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공통설비로 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향 완경사지대에 소재하는 토지를 축대를 이용하여 평탄하게 조성한 사다리형의 다세대 주택부지임.

인접 도로상태등

본건물 북측으로 소로(8미터 내외 정도의 경사도로), 동측으로 세로(6미터 정도의 막다른 도 로)와 접하고 있는 바 도로상태는 대체로 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 제1종일반주거지역으로 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-831호선)(접합)이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부일초-부천교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(원미중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>이고 기타 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허 가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 등의 확인은 건축물대장 현황도면과 외부관찰 및 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람. - 대상건물 외벽에 108동으로 표기되어 있으며, 북측도로건너편 5개동과 서측 2개동 총 8동 을 예성빌라 101동 ~ 108동으로 표기하여 구분하고 있음.

물건 비고

건물 외벽에는 108동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2025타경35303 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 144-110 예성바이오빌라트 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 153,000,000원

* 토지면적: 27.95㎡ (약 8.45평)

* 토지지분: 27.95㎡ (약 8.45평)

* 건물면적: 61.07㎡ (약 18.47평)

* 건물지분: 61.07㎡ (약 18.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축년도: 1996년 09월 05일 사용승인

* 건물 외벽 표기: 108동 (예성빌라 단지 내 구분)

1.1. 입지조건

입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, 부일초등학교 남측 인근 주택지대에 속해 있습니다. 부근은 다세대주택 및 단독주택으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 서측 원미로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분, 북동측 서해선 부천종합운동장역까지 도보 약 20분이 소요됩니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 대상 토지는 남서향 완경사지에 위치하며, 축대를 이용하여 평탄하게 조성된 사다리형의 다세대 주택 부지입니다.

* 도로 상태: 건물 북측으로 소로(폭 8미터 내외 경사도로), 동측으로 세로(폭 6미터 막다른 도로)와 접하고 있어 도로 접근성은 보통입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(부일초, 원미중), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

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* 말소기준권리: 2025년 1월 6일자 하남시의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 을구 9번 주택임차권(한국토지주택공사, 130,000,000원)은 등기부요약 상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 김진선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-30, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있으나, 금액이 0원으로 명시됨. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-05, 확정일자 2021-12-16, 배당신고일자 2024-05-01. 등기부 요약상 말소 예정이나, 물건명세서 상 인수 가능성이 있습니다. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 220,745,115원

1.3. 상권분석

상권분석

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본 물건은 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 주변에 상업시설이 밀집된 상권보다는 주거지의 편의시설 및 생활 기반이 주를 이룹니다. 대규모 상권 형성보다는 인근 주민을 대상으로 하는 근린 상가 위주로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

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* 교육시설: 부일초등학교가 남측 인근에 위치하며, 원미중학교도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

* 편의시설: 서측 원미로 인근의 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 부천종합운동장역(서해선)을 이용할 수 있습니다. 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 건물 정보: 1996년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 개별난방 및 도시가스 설비가 되어 있습니다.

* 주변 매매/임대 정보: 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택은 1억 7천만원대에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. (참고: 2026년 3월 3일, 59.59㎡, 2003년 건축, 175,000,000원). 이는 본 물건의 감정가(153,000,000원) 대비 높은 시세를 나타냅니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

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* 임차인 인수 여부: 을구 9번 주택임차권(130,000,000원)이 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 인수 시 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 등기부 요약 상의 '말소' 기재와 상반되어 반드시 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김진선 임차인은 보증금이 0원으로 되어 있으나 대항력이 있어, 추후 발생할 수 있는 채권-채무 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 건물 내부의 정확한 상태 및 구조 파악에 어려움이 있습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 등의 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 건물 외벽 표기: 108동으로 표기되어 있어 단지 내 정확한 위치 파악 시 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

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본 물건은 부천시 원미동에 위치한 다세대주택으로, 인근 학교 및 대중교통 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 그러나 을구 9번 주택임차권의 인수 여부가 불확실한 점, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점, 그리고 내부 확인이 불가한 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 1억 3천만원에 달하는 임차 보증금 인수 여부는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다. 만약 임차권이 인수된다면, 실질적인 취득 비용은 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

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* 시세 대비 저평가 가능성: 유사 물건의 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 권리 관계가 명확히 해결된다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 초등학교 등 교육 시설과 대중교통 접근성이 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화 시: 복잡한 권리 관계(특히 1.3억원 임차권)가 명확히 해결되어 인수 부담이 없다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

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최근 유사 다세대 주택의 매매 사례(59.59㎡, 2003년 건축, 175,000,000원)를 고려할 때, 본 물건(61.07㎡, 1996년 건축)의 시세는 약 1억 7천만원대 이상으로 추정됩니다. 감정가는 153,000,000원입니다.

그러나 본 건은 을구 9번 주택임차권(130,000,000원) 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 만약 해당 임차 보증금을 인수해야 한다면, 입찰가 외에 추가 비용이 발생하므로 총 취득 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

아래 예상 입찰가는, '인수 보증금'이 없다는 가정 하에, 감정가 대비 보수적인 수준으로 산정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 권리 관계를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.