나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4973 [1] 경기도 김포시 구래동 6874-20 김포한강아이파크 304동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포호수초등학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 김포골드라인 '구래역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제802호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 및 석재 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '김포한강4로420번길'을 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 하천구역(가마지천)<하천법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경4973 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6874-20 김포한강아이파크 304동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 457,000,000원

토지면적: 53.98㎡ (약 16.33평)

토지지분: 53.9795㎡ (약 16.33평)

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9592㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포호수초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 김포골드라인 '구래역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측의 '김포한강4로420번길'을 통하여 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 중로1류 (폭 20m~25m), 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (김포호수초등학교, 양산고등학교)

* 절대보호구역 (양산고등학교)

* 성장관리권역

* 택지개발지구 (김포신도시 택지개발)

* 하수처리구역 (양촌처리분구)

* 하천구역 (가마지천)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (하나은행, 접수일자: 2018-07-02, 권리금액: 275,000,000원)

* 등기 현황:

* 갑1: 소유권보존 (현대산업개발주식회사, 2018-04-16)

* 갑2: 소유권이전 (김승현, 2018-07-02, 매매)

* 을1: 근저당권 (하나은행, 275,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 가압류 (주식회사아이엠캐피탈, 129,875,464원, 2025-02-06)

* 갑5: 임의경매 (하나은행, 239,620,548원, 2025-11-28)

* 등기부채권 총액: 404,875,464원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (명시된 지상권 개요는 비고란이 비어있어 해당 사항 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주요 시설: 단지 인근에 김포호수초등학교, 양산고등학교 등 교육 시설과 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주변으로 근린생활시설이 위치하여 주거지로서의 기본적인 상업 기능이 발달해 있습니다.

* 교통 접근성: 김포골드라인 구래역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 단지 앞 도로를 통해 차량 이동도 편리합니다.

* 지역 개발: 본 물건이 속한 지역은 김포한강신도시 택지개발지구에 포함되어 있으며, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 김포한강아이파크

* 주소: 경기도 김포시 구래동 6874-20

* 사용승인일: 2018년 2월 19일

* 세대수: 1230세대

* 총 동수: 14동

* 최고/최저층: 29층 / 1층

* 주차 대수: 전체 단지 기준 총 1,597대 (지상: 4대, 지하: 36대, 지상/지하 주차대수 합계: 58대 표기되어 있으나, 전체 단지 기준 주차 대수와 차이가 있음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

* 주변 학교: 김포호수초등학교, 양산고등학교.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

* 다수의 토지 이용 규제: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획법규와 더불어 가축사육제한구역, 보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 하천구역 등 여러 법적 제한사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축, 개발, 이용 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대 조건(보증금, 월세 등)이 명확히 확인되지 않아, 명도 과정이나 정확한 수익률 산정 시 불확실성이 존재합니다. (비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, 임대 관계 자체는 미상이므로 주의가 필요합니다.)

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 토지거래에 대한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 추가적인 절차 및 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

김포한강아이파크는 2018년 준공된 비교적 신축 아파트 단지로, 김포골드라인 구래역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 정보를 기반으로 분석했을 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 다수의 토지 이용 규제, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김포골드라인 구래역 역세권 단지로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태이며, 양호한 주거 퀄리티를 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 457,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

* 84.9592㎡ (17층): 420,000,000원 (2026.06.14.)

* 84.9592㎡ (17층): 400,000,000원 (2026.06.10.)

* 75.8173㎡ (2층): 373,000,000원 (2026.06.04.)

* 본 건은 84.96㎡의 전용면적을 가진 8층 매물로, 최근 거래된 17층 시세(400,000,000원 ~ 420,000,000원)와 2층 시세(373,000,000원)를 고려할 때, 중간층인 8층의 가치는 400,000,000원 이상으로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크 요소(유동화물건, 각종 규제, 임대관계 미상 등)와 시장 상황을 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용합니다.

* 예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.