나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35145 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트형 공장, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보 통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 '양촌역' 및 노선버스정류장이 소재 하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 309호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로, 북측으로 8m 내외의 보행로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 구래동 6871-33 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m ~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수 도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 2) 구래동 6871-34 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12 m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉 진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35145 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층309호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 6.14㎡ (약 1.86평)

* 토지지분: 6.139999999999999㎡ (약 1.86평)

* 건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

* 건물지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험으로 추정)

* 건축년도: 2020년

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (등기부상 말소 권리 확인 필요)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주위는 오피스텔, 아파트형 공장, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 '양촌역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로, 북측으로 8m 내외의 보행로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기 (2025.11.28 접수)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 본건 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2022-09-07

* 해당 임차인의 주택임차권 등기(을1)는 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인 현황표에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 물건 명세서의 특이사항 및 특수물건 정보에는 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다는 점을 감안할 때, 상반된 정보로 인해 인수 여부 및 제반 위험에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

* 기타 권리:

* 소유권이전 (갑5)

* 신탁등기말소 (갑4)

* 김포시 압류 (갑7)는 말소되었습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건축물은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권은 비교적 안정적이며 배후 수요는 일정 부분 확보될 것으로 판단됩니다.

* 건물 규모: 본 오피스텔은 총 471실 규모로, 단지 내 상업시설 및 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 김포한가람초등학교가 위치하여 통학 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 높은 편입니다.

* 교통: 김포골드라인 양촌역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불확실성: '대항력 없음'과 '대항력있는 임차인'이라는 상반된 정보로 인해 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* "SGI 인수조건 변경" 관련 확인: 서울보증보험 관련 인수 조건 변경 사항이 낙찰 후 실질적인 인수 부담으로 이어질 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 실제로 존재할 경우 낙찰자가 부담해야 하는 잠재적 위험이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 한해 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 정보상 주변에 혐오시설이나 심각한 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔로, 양촌역 역세권 및 초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 우수합니다. 건물 상태는 양호하며, 주변 상권 및 생활 인프라 이용도 편리합니다. 그러나 임차인의 대항력 유무에 대한 상반된 정보, 'SGI 인수조건 변경', '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 잠재적 리스크입니다. 따라서 본건은 투자 가치가 있으나, 입찰 전 해당 리스크 요인들에 대한 면밀한 재확인과 보수적인 접근이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변의 풍부한 근린생활시설, 상업시설, 교육시설은 거주 편의성을 높여줍니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 권리 관계가 비교적 명확하며, 명시된 예외 권리에 대한 확인을 통해 리스크 관리가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원

* 최근 시세 분석 (2025년 ~ 2026년 3월-4월 실거래가 기준):

* 유사 면적 (20.98㎡) 기준 매매가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

* 평당가 환산: 약 333,000원 ~ 381,000원/㎡

* 본건 건물 면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

* 최근 실거래가 기반 예상가 (21.60㎡ * 350,000원/㎡ (시세 평균 고려)): 약 75,600,000원

* 감정가 대비 시세 차이: 본건 감정가(113,000,000원)는 최근 실거래가(70,000,000원~80,000,000원) 대비 약 30~50% 높게 책정되어 있어, 시세 반영 정도를 면밀히 검토해야 합니다.

* 권리 인수 비용 및 위험 감안: 임차인 권리관계의 불확실성, 'SGI 인수조건 변경', '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 등 잠재적 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추정 입찰가: 감정가의 70% ~ 80% 수준에서, 최근 실거래가를 기준으로 잠재적 위험 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최종 예상 입찰가 제안: 85,000,000원 ~ 88,000,000원 (신중한 의사결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.