나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35302 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 3층3001호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 김포함상공원 남동측 인근에 위치하고 주변은 대명항 인근으로 수산물시장, 음식점 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 3층 건물임. 외벽 : 벽돌치장쌓기, 페인트 마감 등 내벽 : 페어그래스, 인테리어 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

공부상 일반음식점이나 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형(삼각형)의 토지로서 근린생활시설 및 판매시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 15m, 북동측으로 약 8m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35302 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9, 대명항수산물타운 비동 3층 3001호

용도: 근린상가

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 603,000,000원

토지 면적: 87.58㎡ (약 26.49평)

토지 지분: 87.5829㎡ (약 26.49평)

건물 면적: 100.54㎡ (약 30.41평)

건물 지분: 100.54㎡ (약 30.41평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 김포함상공원 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대명항 인근으로 수산물시장, 음식점 등이 소재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 약 15m, 북동측으로 약 8m 정도의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2021-07-09 (갑구): 주식회사원피앤디 소유권 이전 (4번 신탁등기 말소)

* 2021-07-09 (갑구): 정현수 소유권 이전 (매매)

* 2021-07-09 (을구): 남서울농업협동조합 근저당 512,400,000원 (말소기준권리)

* 2023-11-09 (갑구): 김포세무서장 압류 (말소)

* 2025-12-10 (갑구): 남서울농업협동조합 임의경매 개시결정 (본건)

등기부채권 총액: 512,400,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 을구의 근저당권 및 갑구의 압류 등은 모두 말소될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

공부상 용도는 일반음식점이나, 현황은 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 본건은 B동 3층 3001호입니다. 건물 총 연면적은 4635.75㎡ (약 1402.31평)입니다.

4.2. 주변 상권

본건은 대명항 인근의 수산물시장, 음식점 등이 밀집한 상가지대에 속합니다. 가을 대하축제, 봄철 주꾸미 축제 등 다양한 축제가 열려 연평균 약 50만 명의 관광객이 찾는 곳으로, 지역 관광 및 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대명항 수산물 직판장, 어판장, 함상공원, 낚시터 등과 인접해 있으며, 주변에 횟집, 튀김 가게, 칼국수, 카페 등 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다.

5.2. 주변 시설

김포함상공원, 평화누리길 산책로, 덕포진 등 관광 및 역사 시설이 인근에 위치해 있습니다. 항구 지역 특성상 해산물 처리 및 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸되므로 특별한 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 인수 부담 가능성을 염두에 두고 조사해야 합니다.

6.2. 현황 관련 리스크

현재 공실 상태이므로, 향후 공실 장기화 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 규제 리스크

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 25.8.26.~26.8.25.) 등 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 적용됩니다. 특히 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한보호구역, 수도권정비계획법상의 성장관리권역, 하수도법상의 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

대명항 인근에 위치한 상가 물건으로, 김포시의 유일한 어항이자 관광지로 알려진 대명항의 상권 이점을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 그러나 매각으로 인해 소멸되는 권리 관계는 명확해 보입니다. 주변 관광객 유입과 지역 활성화 추세를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대명항 관광지와의 연계성을 활용한 업종 선택 가능성.

* 수산물타운 내 위치하여 관련 업종 종사자 및 관광객 수요 기대.

* 현재 공실 상태로 인한 저가 매수 기회 고려.

* 지역 개발 계획(국가어항 지정 추진 등)에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 603,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험, 지역 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.