나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514568 [1] 인천광역시 계양구 임학동 46-18 케이엠아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 임학동에 소재하고, "임학역" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(임학역)이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 외벽 : 석재붙임 및 벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄하게 조성한 2필지 일단의 세장형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

2필지 일단을 기준으로 본건 동측, 북측, 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

임학동 46-18 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임학동 46-19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.5.21.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514568 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 임학동 46-18 케이엠아트빌 2층201호

* 신주소: 인천광역시 계양구 임학서로24번길 10-3 (임학동)

* 건물명: 케이엠아트빌 (K.M아트빌)

* 준공일: 2018년 04월 30일

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택)

* 감정가: 2억 3,000만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 30.54㎡ (약 9.24평)

* 토지 지분: 30.54㎡ (약 9.24평)

* 건물 면적: 63.95㎡ (약 19.35평)

* 건물 지분: 63.95㎡ (약 19.35평)

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 계양구 임학동에 소재하며, "임학역" 서측 인근에 위치함.

* 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 나타냄.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.3. 2. 교통 상황

* 건물까지 차량 접근이 용이함.

* 인천 1호선 임학역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용 편의성이 높음.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 등기부현황 및 권리관계

* 말소기준권리: 2023년 10월 13일 부평세무서장의 압류 (갑4)

* 경매 개시 결정: 2025년 12월 09일 주택도시보증공사의 강제경매 (갑7)

* 본건 등기부상 을구 1번 주택임차권(박지현, 보증금 1억 9,800만원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 기타 권리: 갑1(소유권보존), 갑3(신탁말소), 갑5(계양구 압류), 갑6(국민건강보험공단 압류) 등은 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.4. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 1억 9,800만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 01일

* 확정일자: 2020년 03월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경. 상기 임차인은 대항력이 없으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상업시설

* 본건 소재지 주변에는 공동주택 및 학교 외에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 주거지의 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 인근 임학역을 중심으로 형성된 상권을 통해 다양한 상업, 금융, 문화 시설 이용 가능.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 주거 및 편의시설

* 인천 1호선 임학역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리함.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

1.6. 2. 기타 생활 정보

* 인접 도로상태: 2필지 일단을 기준으로 본건 동측, 북측, 서측으로 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (2025.8.26 ~ 2026.8.25): 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 권리관계 복잡성

* HUG 인수조건 변경 및 HUG가 채권자이자 임차인으로 등재된 점은 특수 물건으로서 추가적인 확인이 필요함. (단, 말소동의 확약서 제출로 매각 시 소멸 예상)

1.7. 2. 관리비 미납

* 본건 출입문에 관리비 장기 미납 독촉장이 부착되어 있어, 낙찰 후 미납 관리비 인수 여부 및 금액을 반드시 확인하고 정산해야 함.

1.7. 3. 토지이용계획

* 외국인 등은 주택용도 취득 시 토지거래허가구역에 해당되므로, 관련 절차 확인이 필요함. (국내 일반 수요자에게는 해당 사항 없음)

1.8. 종합 의견

1.8. 1. 물건 평가

* 본건은 인천 1호선 임학역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 건축물 준공 연도가 비교적 최근(2018년)으로 노후도가 낮아 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됨.

1.8. 2. 권리분석 요약

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 압류 및 경매개시결정 등이 대부분 소멸될 것으로 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없을 것으로 분석됨.

* 다만, HUG 관련 특수 사항은 반드시 최종 확인이 필요함.

1.8. 3. 투자 고려 사항

* 관리비 미납 독촉장 부착으로 인한 잠재적 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 함.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 1호선 임학역 도보 이용 가능한 역세권 단지.

* 최신 건축물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며 내부 상태 양호 기대.

* 가격 메리트: 감정가 대비 시세 분석 결과, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

1.10. 예상 입찰가

1.10. 1. 시세 분석

* 본건 건물 면적: 63.95㎡ (약 19.35평)

* 인근 유사 물건 최근 매매 사례 분석 결과, 평당 약 640만원 ~ 940만원 수준의 시세 형성.

* 2025년 12월, 56.64㎡ (약 17.1평) 물건: 1억 1,000만원 (약 643만원/평)

* 2025년 12월, 52.99㎡ (약 16.0평) 물건: 1억 4,000만원 (약 875만원/평)

* 2026년 01월, 77.67㎡ (약 23.5평) 물건: 2억 2,000만원 (약 936만원/평)

* 본건 감정가 2억 3,000만원 (약 1,189만원/평)은 상기 시세 범위보다 높은 편임.

1.10. 2. 예상 입찰가 산정

* 인수되는 보증금: 0원

* 고려 사항:

* 감정가가 시세 대비 높게 책정됨.

* HUG 관련 특수 물건으로 인한 잠재적 변수.

* 관리비 장기 미납 독촉장 부착으로 인한 추가 비용 발생 가능성.

* 상기 분석 및 위험 요소를 고려하여, 시세 범위를 하향 적용하고 보수적으로 접근할 경우, 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.