나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514572 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 310-39 산곡 더 힐 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "부광고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층중 4층 402호로서 외벽 : 돌붙임 및 연와조적 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

단지형 연립주택임.

설비내역

위생설비, 개벌난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 자루형의 연립주택부지로 대체로 평탄하나 남측토지보다는 저지임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정계획법>. 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514572 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 310-39, 산곡 더 힐 4층 402호

* 용도: 연립주택 (공동주택)

* 감정가: 252,000,000원

* 토지 면적: 46.60㎡ (약 14.10 평)

* 건물 면적: 66.42㎡ (약 20.09 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 준공일: 2020년 9월 23일 (건축물 표제부 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층 중 4층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "부광고등학교" 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거 환경은 보통 시됨.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하여 교통 사정은 보통 시됨.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호. 외벽: 돌붙임 및 연와조적 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시 이중창 등.

* 토지 형상 및 이용 상태: 3필지 일단의 자루형 연립주택 부지로 대체로 평탄하나 남측 토지보다는 저지임.

* 인접 도로 상태: 본건 서측의 포장도로를 통하여 출입함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 3필지 공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑3, 2025.02.04)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 정남원 (갑1)

* 소유권이전: 이아정 (갑2, 2022.06.24, 매매)

* 주택임차권: 유종현 (을3, 2024.05.08), 보증금 288,000,000원. 전입일자 2022-05-31, 확정일자 2022-04-21. 대항력 없음. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 압류: 국민건강보험공단 (갑3, 2025.02.04), 말소기준권리.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑4, 2025.12.09), 사건번호 2025타경514572.

* 총 등기부채권액: 288,000,000원 (주택도시보증공사)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보 경매임.

1.3. 상권분석

* 본건은 2019년 준공된 '산곡 더 힐'이라는 비교적 신축 연립주택임.

* 주변 매매 사례 분석:

* 우진빌라 (1989년식, 41.93㎡)는 2025년 12월 29일 185,000,000원(약 4.4백만원/㎡)에 거래됨.

* 인정맨션 (2002년식, 59.34㎡)은 2025년 12월 5일 185,000,000원(약 3.1백만원/㎡)에 거래됨.

* 정남빌라7동 (1990년식, 40.88㎡)은 2025년 12월 16일 50,000,000원에 거래되었으나, 이는 건물 연식, 면적, 상태 등이 본건과 상이하여 직접 비교에는 부적합함.

* 본건(2019년식, 66.42㎡)의 감정가 252,000,000원(약 3.8백만원/㎡)은, 주변의 연식 있는 다세대 주택 거래 사례와 비교 시, 본건의 신축 연식을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됨.

* 동일 단지 내 또는 인근 신축 연립주택의 시세 정보가 있다면 보다 정밀한 분석이 가능하나, 현재 제공된 정보로는 감정가가 시장가 대비 높지 않은 것으로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 본건은 "부광고등학교" 북측 인근에 위치하며, 산곡초등학교, 산곡중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함. 차량 이용 시 대형마트, 병원 등 주요 시설 접근성도 좋음.

* 주변 환경: 해당 지역은 공동주택, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적으로 정주 여건이 양호함.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주거 지역 분석 결과, 인근에 특별히 혐오 시설이 있다고 판단되는 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 관련 특이사항은 낙찰 후 관련 절차 확인이 필요하며, 공동담보로 인한 경매 절차를 이해해야 함.

* 가스 공급 중단 통보문 부착: 현황 조사 시 출입문에 '가스공급중단통보문'이 부착되어 있는 것으로 확인됨. 이는 점유인과의 소통 및 협의가 필요함을 시사하며, 실제 거주 여부 및 거주 상태에 대한 추가적인 파악이 필요함.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 토지거래 허가구역에 해당하므로, 매각 허가 결정 후 잔금 납부 시 관할 구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 함.

* 주변 토지 이용 상태: 본건 서측의 포장도로를 통해 출입하나, 토지의 형상이 대체로 평탄하나 남측 토지보다는 저지라는 점은 향후 활용에 있어 고려될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한, 2019년 준공된 '산곡 더 힐' 연립주택으로, 신축 건물로서의 장점을 지니고 있음.

* 전반적인 입지 조건, 주위 환경, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 편이며, 교육 환경 또한 양호함.

* 권리 관계가 비교적 명확하여, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

* 감정가는 주변 연식 있는 다세대 주택 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 동일 단지 내 또는 신축 건물과의 직접 비교를 통한 시세 재확인이 권장됨.

* 다만, 현황 조사 보고서 상의 가스 공급 중단 통보문 부착 사실 및 토지거래 허가구역 지정 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 잠재적 리스크임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 상품성: 2019년 준공으로 최근 건물이며, 향후 하자 발생 가능성이 낮고 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 권리 하자 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능함.

* 우수한 주거 환경: 학교, 상업시설 등이 인접하여 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 선호 지역임.

* 합리적인 감정가: 신축 건물임을 감안할 때, 감정가가 시장 가치 대비 높지 않아 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 252,000,000원

* 주변 시세 분석을 통한 적정가:

* 본 건은 연식(2019년)이 신축에 해당하므로, 주변의 오래된 다세대 주택(1989년~2002년식)의 거래가액(1.85억 원 수준)만을 기준으로 직접 비교하기에는 무리가 있음.

* 본 건의 감정가(약 3.8백만원/㎡)는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보이며, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때 매력적인 가격대일 수 있음.

* 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차 관련 금액은 없음.

* 추천 입찰가 범위: 감정가 대비 100% ~ 110% (252,000,000원 ~ 277,200,000원)

* 구체적 제안 입찰가: 260,000,000원

* 권고 사항: 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 물건의 정확한 상태, 점유 상황, 주변 시세 등을 재확인하고, 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.