나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514567 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1315-15 에이동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천신월초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지층 제1호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였으며, '내부구조도'는 지자체 보유 도면이 없는바 부득이하게 생략하였으니 경매참여자께서는 주의 바랍니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514567 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1315-15 에이동 지층1호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지 면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

건물 면적: 36.45㎡ (약 11.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천신월초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층 1호로서, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경514567)으로 인한 주택도시보증공사의 권리(갑7, 접수 2025-12-09)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 17번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 말소동의 확약서가 제출되어 소멸 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 380,000원

전입일자: 2025-03-25

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자(2025.03.25)가 말소기준권리(2025.12.09)보다 빠르므로 대항력 있는 임차인에 해당됩니다. 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어, 배당받지 못할 경우 보증금 300만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤벽수)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-02

확정일자: 2022-05-02

배당신고일자: 2024-07-18

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (예상. 단, 김 임차인의 보증금 300만원은 인수될 수 있습니다.)

4. 상권분석

본건은 인천 남동구 구월동 주거지대에 위치하고 있으며, 인천신월초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동): 39.82㎡, 1990년 준공, 2026년 3월 4,500만원 거래. (3.3㎡당 약 113만원)

* 경인빌라(가동): 38.25㎡, 1989년 준공, 2026년 3월 5,000만원 거래. (3.3㎡당 약 131만원)

* 신세계빌라: 49.82㎡, 2001년 준공, 2026년 3월 8,500만원 거래. (3.3㎡당 약 171만원)

본건(36.45㎡)과 유사한 면적의 거래 사례를 볼 때, 3.3㎡당 약 110만원에서 170만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(6,000만원)는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육: 인천신월초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 구월동 시가지 인근의 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 주거지대 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 존재: 김 임차인은 대항력이 있어, 보증금 300만원과 월세 38만원의 임대차 조건이 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 명도 및 최종 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 내부 상태 미확인: 감정평가 시 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가하여, 실제 건물 내부 상태, 마감재, 수리 필요 여부 등에 대한 정보가 부족합니다. 실제 상태와 다를 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 특이사항으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

쓰레기 무단 투기 문제: 주변 검색 결과, 구월동 일부 지역(로데오거리 등)에서 쓰레기 무단 투기 및 악취 문제가 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 본건 자체의 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 환경에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 인천신월초등학교와 근접하며 기본적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 6,000만원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 보증금 300만원은 인수될 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 협상 필요성을 야기합니다. HUG 임차인의 보증금은 인수되지 않아 부담이 없습니다.

건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 "HUG 인수조건 변경"에 대한 불확실성은 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 지역적으로 일부 쓰레기 무단 투기 문제가 언급되는 점도 고려해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 임차인 리스크와 내부 미확인 사항을 충분히 인지하고, 향후 임대차 조건 또는 명도 관련 사항을 면밀히 검토한다면 투자 가치를 판단할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높지 않아 잠재적인 시세 차익 기대가 가능합니다.

주거 입지: 인천신월초등학교 인근으로 안정적인 수요층이 예상됩니다.

소액 임차인 인수 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금이 300만원으로 비교적 소액이어서, 인수 시 총 투자 금액 부담을 제한적으로 가져갈 수 있습니다.

추가 확인을 통한 리스크 관리: 임차인과의 협상 또는 명확한 법적 절차 검토를 통해 리스크를 관리할 수 있다면 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 60,000,000원

주변 시세 분석 (3.3㎡당): 약 110만원 ~ 170만원

본건 건물 면적: 36.45㎡

최근 매매 사례에서 유사 면적(38.25㎡~39.82㎡)의 거래가가 4,500만원 ~ 5,000만원 수준임을 고려할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 약 4,100만원 ~ 4,800만원 범위로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 300만원을 인수한다고 가정할 경우, 총 투자 비용은 입찰가 + 300만원이 됩니다.

따라서, 투자 리스크 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 42,000,000원 ~ 48,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이는 예상되는 총 투자 비용을 약 45,000,000원 ~ 51,000,000원으로 예상하는 범위이며, 신중한 접근을 위한 보수적인 예측입니다. 최종 입찰가 결정 전에는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.