나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514565 [1] 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '봉화초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공업용부동산 및 다세대주택, 주상용부동산, 업무시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/13층 건물 내 제3층 제307호로서, (사용승인일 : 2019.06.20) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어마감 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가좌동 136 :준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2023.06.12, 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임1620), 임차보증금 : 금212,000,000원, 점유개시일자 : 2021.05.14, 확정일자 : 2021.03.08, 임차권자 : 이아련

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514565 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 3층307호

* 물건종별: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/13층 건물 내 제3층 제307호 (사용승인일: 2019.06.20)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO로 표기됨)

1.2. 면적 및 가격 정보

* 감정가: 187,000,000원

* 토지 면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

* 건물 면적: 66.94㎡ (약 20.25평)

* 토지 지분: 16.8217㎡

* 건물 지분: 66.9361㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 물건 특징

* 준공년도: 2019년

* 주요 특징: 건물 지상 13층 중 3층에 위치

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

* 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '봉화초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 공업용부동산, 다세대주택, 주상용부동산, 업무시설 등이 소재하는 복합 용도 지역임.

* 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 서측으로는 왕복 4차선, 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지 이용계획: 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

* 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권 보존: 2019.07.02 (심상근 외 2명)

* 공유자 전원지분 이전: 2020.02.28 (안준현)

* 소유권 이전: 2021.05.28 (권영만, 매매)

* 압류 (말소기준권리): 2022.04.14 (안산세무서장)

* 주택임차권: 2023.06.19 (을7, 이 , 212,000,000원). 전입 2021.05.14, 확정 2021.03.08. (본 물건 명세서상 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 있음)

* 강제경매 개시 결정: 2025.12.09 (갑5, 주택도시보증공사, 212,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 왕유성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: (특별한 권리 내용 없음)

* 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 212,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-14

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2023-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 (권리분석상 대항력 없음으로, 말소될 가능성이 높으나 HUG 관련 인수조건 변경으로 인해 주의가 필요함)

3.3. 권리 인수 여부 및 특이사항

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 을구 7번 주택임차권(이 )은 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 특이사항이 있어, 해당 보증금 212,000,000원에 대한 최종적인 인수 여부를 면밀히 확인해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 내용 기준)

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 오피스텔 시세 동향 (매매)

* 건물명: 무한퍼스트지

* 면적: 66.94㎡ (전용 면적 약 20.25평)

* 최근 매매 사례:

* 2025년 6월 12일: 160,000,000원 (2층, 66.9361㎡)

* 2024년 9월 12일: 185,000,000원 (12층, 66.3435㎡)

* 시세 분석:

* 본건의 감정가(187,000,000원)는 최근 최고가인 2024년 9월 거래가(185,000,000원)와 유사한 수준임.

* 가장 최근 거래인 2025년 6월(160,000,000원)의 시세는 하락세를 나타내고 있음.

* 따라서, 현재 시점에서는 160,000,000원에서 185,000,000원 사이의 시세 형성이 예상되나, 하락 추세 가능성에 유의해야 함.

4.2. 주변 상권 특성

* 해당 지역은 공업 시설과 주거, 업무 시설이 혼재된 복합 지역임.

* 업무시설 및 오피스텔이 다수 분포하여 직장인 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 가좌동 지역의 전반적인 개발 계획 및 상권 활성화 추이를 함께 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

* '봉화초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. (구체적인 편의시설 및 교육시설에 대한 상세 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경에 대한 일반적인 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변에 명확하게 확인되는 혐오시설은 파악되지 않음.

* 다만, 지역 특성상 공업 시설이 혼재되어 있어 소음, 분진 등에 대한 민감도는 개인에 따라 다를 수 있음. (추가적인 현장 답사 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인으로서 주택 용도로 취득하는 경우에만 해당되므로, 일반적인 대한민국 국적 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 보임.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특수한 거래 조건이 적용되었으며, 이는 예상치 못한 권리 변동이나 추가 부담 발생 가능성을 내포하므로, 관련 계약 조건 및 담보 내용을 정확히 파악해야 함.

* 임차인 이 (HUG): 대항력은 없으나 2.12억원의 보증금은 채권 최고액과 동일한 수준이므로, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 추가 인수 부담이 발생할 수 있음. (단, HUG 관련 조건에 따라 변동 가능)

6.2. 시장 및 지역 리스크

* 인천 서구 가좌동 지역의 부동산 시장 변동성.

* 주변 공업 시설과의 혼재로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성.

* 건축 후 5년이 지난 신축급 오피스텔로, 향후 추가적인 감가상각 고려.

7. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축급 오피스텔.

* 전용 면적 66.94㎡ (약 20.25평)으로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 넓은 면적.

* 감정가가 최근 시세와 유사한 수준으로, 급매 시 시세차익 기대 가능성.

* 인근 교통망 양호.

8. 종합 의견

* 본 물건은 역세권은 아니지만, 인천 서구 가좌동의 준공업지역 내에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 넓은 면적 대비 감정가가 합리적으로 책정되었습니다.

* 다만, '토지거래허가구역', 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특수 물건 정보와 임차인 권리 관계는 철저한 분석이 필요합니다. 특히 HUG 관련 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 인수 부담에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 계약 내용을 확인해야 합니다.

* 최근 시세가 하락세를 보이고 있으므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 187,000,000원

* 최근 매매가 (2024.09): 185,000,000원

* 최근 매매가 (2025.06): 160,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (현재까지 파악된 내용)

* 시세 분석:

* 최근 2년간 실거래가는 160,000,000원 ~ 185,000,000원 분포를 보이고 있으며, 최근 거래가는 하락 추세임.

* 감정가가 최근 고가 거래와 유사한 수준이므로, 현재 시장 상황을 반영하여 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 유리함.

* 가장 최근 거래가 160,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장함.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정.

* 권장 입찰가: 약 165,000,000원 ~ 175,000,000원 (최근 시세 및 하락 추세를 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.