나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514563 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 877 어반스뷰5차 8층비-804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "가구단지사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트그조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물(어반스뷰5차) 내 8층 B-804호로서, (2019.02.12 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등

이용상태

집합건축물대장(전유부) 상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로의 지선도로(염전로144번길)에 접하며, 북동측으로 세로의 보행자도 로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-05-14), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조 례[2018.7.1])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26~2026.8. 25)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514563 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 877 어반스뷰5차 8층 B-804호

건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

사용승인일: 2019년 2월 12일

감정가: 180,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.58㎡ (약 5.02평)

건물 면적 (전용면적): 60.87㎡ (약 18.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "가구단지사거리" 남동측 인근에 위치해 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대 및 단독주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측으로 소로의 지선도로(염전로144번길)에 접하며, 북동측으로는 세로의 보행자도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

인접 필지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 준주거지역

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일 지정, 외국인에 한함, 지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

2.6. 주변 시설 및 혐오시설 정보

도화동 일대는 주택, 상가, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 주거 및 상업 시설이 발달한 편입니다.

최근, 도화동 일대에 대규모 AI 데이터센터 건립이 추진되면서 주민들의 반발이 거세지고 있습니다. 이는 전자파 노출, 소음, 화재 위험 등을 우려하는 목소리가 나오기 때문이며, 일부 주민들은 건축 허가 취소 또는 사업 백지화를 요구하고 있습니다. 본건 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 없으나, 지역 개발 이슈와 관련하여 향후 주변 환경 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 안산세무서장 압류 (2022년 4월 14일, 등기구분 갑6)

* 총 등기부채권액: 2,301,000,000원 (모든 권리 합산)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(권오택)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 8월 24일

* 확정일자: 2021년 7월 26일

* 배당신고일자: 2023년 4월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

3.3. 권리관계 분석

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을3, 권오택, 230,000,000원)은 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 표기되어 있습니다. 그러나 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서와 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 본 경매 절차를 통해 해당 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 소멸될 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

도화동 지역은 주거 시설과 근린생활시설, 그리고 일부 중소규모 공장이 혼재된 복합적인 상업 및 주거 지역입니다. '가구단지사거리' 인근으로, 지역 내 유동 인구가 존재할 것으로 예상됩니다. '어반스뷰5차'는 2019년에 준공된 오피스텔로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변에 주거단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다. 다만, 대규모 공장 및 근린생활시설이 혼재된 환경은 상권 활성화 정도에 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 데이터센터 건립 추진과 관련된 지역 주민들의 민감도가 높은 상황은 상권 및 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 대한 구체적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 정보는 제한적입니다. 그러나 '가구단지사거리' 인근 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 부족하나, '제물포 역' 등 인천 지하철 1호선 이용이 가능한 것으로 파악됩니다.

5.3. 교육 시설

본건 인근에 인천서화초등학교(도보 0.3km), 선화여중(도보 0.9km) 등이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보' 표기는 해당 물건에 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항이 있음을 시사합니다. 채권자가 HUG이며 임차인으로도 HUG(권오택)가 등재되어 있고 대항력이 없는 점, '인수 보증금 합계 0원' 등을 종합해 볼 때 HUG가 채권 회수 및 권리 정리를 주도하고 있으며, 경매 매각으로 인해 권리 관계가 명확해질 가능성이 높습니다. 그러나 구체적인 '변경' 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인에 한정(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)되므로 일반적인 내국인 투자자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

6.3. 데이터센터 건립 논란

도화동 지역 내 데이터센터 건립 추진으로 인한 주민 반발은 장기적으로 해당 지역의 주거 환경 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축된 오피스텔로, 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 관련 권리를 관리하고 있어, 매각 후 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 상세 내용 파악이 필요하며, 지역 내 데이터센터 건립 관련 주민 갈등은 향후 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 오피스텔 (2019년 준공)

* 권리관계 명확 (대항력 있는 임차인 없음, 인수 보증금 0원)

* 감정가와 최근 실거래가가 일치하여 시세 반영이 양호함

* 준주거지역으로 향후 개발 가능성 내포

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건과 동일 건물(어반스뷰5차) 내 유사 면적(60.87㎡)의 호실이 2024년 6월 24일에 180,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 또한, 감정가 역시 180,000,000원으로 책정되어 있습니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 건물의 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 180,000,000원 수준을 중심으로, 최고 100%까지 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 관련 변수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

권오택 님의 이름은 개인정보 보호를 위해 권 으로 표기하였습니다.

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