나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514562 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 12월 13일]

이용상태

"오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 도시가스설비, 난방설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 유사사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6미터, 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 230,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 사건번호: 인천지방법원 2025타경514562 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

토지지분: 12.337499999999999㎡ (약 3.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9925㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, "미추홀구청"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

채권자로는 주택도시보증공사가 있으며, 을구에는 주택임차권(이소정, 보증금 230,000,000원)이 등기되어 있습니다.

물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 상 임차인 이소정은 2021년 4월 30일 전입 및 사업자 등록을 하였고, 2021년 4월 12일 확정일자를 받았습니다. 해당 임차인의 보증금은 230,000,000원이며, 차임은 0원으로 확인됩니다.

그러나 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어, 통상적인 경매 절차상 해당 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다. 이는 등기부상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 기재와 상반되는 부분으로, 낙찰 시 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

다른 임차인으로는 임예은이 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로, 2025년 8월 20일에 전입(사업)한 것으로 확인됩니다. 해당 임차인 역시 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 다양한 용도의 건물들이 혼재하고 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

인근에는 오피스텔, 주거 시설 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

토지는 북서측으로 약 6미터, 북동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 12월 13일에 사용승인되었습니다.

해당 호실은 13층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔이며, 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스, 난방, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별한 조건이나 절차가 적용될 수 있음을 시사합니다. HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 예상치 못한 추가적인 부담이나 절차상의 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

임차인 대항력 불일치: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 주택임차권(이소정)이 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금 2억 3천만원을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있음을 의미할 수 있습니다. HUG의 말소 동의 확약서 내용과 실제 경매 절차에서의 처리 방식을 반드시 확인해야 합니다.

미래 시점 전입 임차인: 임차인 임예은의 전입일자(2025년 8월 20일)가 현재 시점보다 미래이므로, 해당 정보의 실제 유효성 및 점유 여부에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 만약 외국인이 낙찰받을 경우, 해당 허가 절차를 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 본 오피스텔은 도심지 내에 자리하고 있으며, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 임차인의 대항력 관련 상반된 정보는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 임차인 이소정의 보증금 2억 3천만원 인수 가능성은 낙찰가의 산정에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 법원 및 관련 기관을 통해 해당 내용의 명확한 확인이 최우선으로 요구됩니다.

이러한 권리관계의 불확실성 및 HUG 관련 특이사항을 사전에 충분히 조사하고 해결 방안을 모색한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

미추홀구청 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 용이한 입지.

해당 면적(약 18평)의 오피스텔은 1인 가구나 소규모 사업체에서 수요가 꾸준함.

권리관계 불확실성을 해소하고 안전하게 취득할 경우, 시세차익 또는 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 216,000,000원입니다.

권리분석상 인수해야 할 보증금은 0원으로 추정되나, 임차인 이소정의 대항력 관련 불일치 사항에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

만약 임차보증금 인수 부담이 없다면, 감정가의 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 일반적인 경매 전략입니다.

이하를 기준으로 보수적인 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 216,000,000원

예상 입찰가: 183,600,000원 (감정가의 약 85%)

이는 시장 상황 및 권리관계 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.