나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514580 [1] 인천광역시 서구 가좌동 564-11 영창테크노타운 1층15호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천2호선 가좌역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트조 및 일반철골구조 기타지붕 30층 건 내 제1층 제15호로서, 외벽 : 페인트 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

이용상태 : 공부상 주용도는 공장으로 이용 중임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(공장)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 폭 15미터와 동측 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2025-11-03)(인천광역시 고시2025-321호)(접합), 일반도로(2025-06-25)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공업배치용도지역기타(양도양수및임대제한)<공업배치및공장설립에관한법률>, 일반산업단지(인천일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

인천광역시 서구 가좌동 564-11 영창테크노타운 1층15호. 사건번호: 인천지방법원 2025타경514580 (1). 경매구분: 부동산강제경매.

1.2. 면적 및 용도

토지 면적 155.44㎡ (약 47.02평). 토지 지분 155.44㎡. 건물 면적 195.00㎡ (약 58.98평). 건물 지분 195㎡. 용도: 공장. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각.

1.3. 감정가 및 경매 기본정보

감정가: 424,000,000원. 채권자: 최OO.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천2호선 가좌역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트단지, 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 지하철역(인천2호선 가좌역)을 비롯한 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 도로 접근성

북측 폭 15미터와 동측 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 을6 근저당(접수일자: 2013-05-30)이 말소기준권리로 판단됩니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리 및 말소된 선순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있습니다. 구체적인 지상권 설정 내용이 명시되지 않아, 낙찰 후 해당 권리 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 영창테크노타운은 아파트형 공장으로, 주변에 다양한 규모의 공장 및 사업체들이 밀집해 있습니다.

* 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어, 공장 운영에 필요한 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 인천2호선 가좌역 인근에 위치하여 물류 및 인력 이동에 유리하며, 주변 상권 또한 형성되어 있습니다.

* 인천 서구 가좌동 일대는 금속 가공업, 전자 부품 제조업, 기계 제조업 등 다양한 산업 분야의 업체들이 다수 입주해 있는 산업 밀집 지역입니다.

* 혐오시설 관련 정보: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 인근에 학교와 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 단지와 인접하여 직원들의 출퇴근 및 거주 환경 조성에 유리합니다.

* 교통망 접근성이 양호하여 물류 이동 및 직원 통근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (허가 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 다만, 허가 대상이 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로 명시되어 있어, 국내 법인 또는 개인의 공장 용도 취득 시에는 직접적인 허가 대상이 아닐 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 관련 법규 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 제한사항

본 토지는 일반공업지역, 광로2류, 일반도로, 가축사육제한구역, 공업배치용도지역기타(양도양수및임대제한), 일반산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 가좌동에 위치한 본 공장 물건은 인천2호선 가좌역 역세권에 인접하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있어 입지적 장점이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하부에 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 및 일부 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려되나, 공장 용도 취득 시에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 미확인 권리 여부는 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 가좌역 초역세권 공장 물건으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 주변 지역 개발 계획 및 교통망 확충으로 인한 수혜 기대.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 안정적인 명도 및 등기 진행 가능.

* 혼재된 지역 특성상 다양한 용도의 사업체 운영에 유리.

9. 예상 입찰가

감정가: 424,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 동향, 물건의 개별적 가치, 예상 명도 비용, 본인의 투자 목표 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.