나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514474 [1] 인천광역시 동구 송현동 1-824 104호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송현동 소재 '인천기계철재단지' 내 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철골조 판넬지붕 2층 건물 내 (1층,2층) 제104호으로서, (사용승인일 : 2002.04.03) 벽 체 : H-beam에 판넬 잇기 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등을 갖추고 있으나, 화재 등으로 인하여 전기계량기가 철거된 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 50미터 내외 및 약 30미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2024-07-08)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- 공부상 2층의 용도는 '사무실'이나 화재 등으로 인하여 현장조사 당시 벽체 등이 철거된 상태임. - 본건 공장에는 부합물및종물㉠(옥탑(계단실))이 소재함.(별첨'사진용지'참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 제104호가 소재하는 건물은 2024년09월25일 '화재로 인한 건축물 일부해체(해체면적:1,222.32㎡) 후 대수선 및 재축공사완료(사용승인일 : 2024.09.25)'가 된 상태이나, 본건의 제반 관리상태는 불량한 편임.

물건 비고

제시외 건물 포함
공부상 2층 용도는 '사무실'이나 화재등으로 인하여 벽체 등이 철거된 상태임
본건이 소재하는 건물은 화재로 인한 건축물 일부해체 후 대수선 및 재축공사완료(사용승인일 2024. 9. 25.)가 된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514474 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 동구 송현동 1-824 104호

용도: 공장

건축물 구조: 철골조 판넬지붕 2층 건물 내 104호 (사용승인일: 2002.04.03)

건물 상태: 본건이 소재하는 건물은 화재로 인한 건축물 일부 해체 후 대수선 및 재축공사를 완료하였으며, 사용승인일은 2024년 9월 25일입니다. 다만, 건물 관리 상태는 전반적으로 불량한 편입니다.

공부상 용도와 현황 차이: 공부상 2층 용도는 '사무실'이나, 화재 등으로 인해 벽체 등이 철거된 상태입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 540,170,000원

토지면적: 225.26㎡ (약 68.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물 제시외면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 동구 송현동 소재 '인천기계철재단지' 내에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

본건은 북서측 및 남서측으로 각각 폭 약 50미터 내외 및 약 30미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 광로 3류(폭 40m~50m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 채권자 및 채무 관계

본 경매는 채권자 김OOOOOOOOO에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 3,805,379,518원입니다.

최근 권리인 강제경매(5번, 6번 가압류의 본압류로의 이행)의 채권자는 김유성 외 1명이며, 권리 금액은 671,167,939원입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전 등기 이후 여러 차례의 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

말소기준권리는 2022년 5월 6일자 주식회사진명오토파츠의 가압류입니다.

본 경매 개시 결정은 2025년 12월 11일에 등기되었습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (본건 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다.)

그 외 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계가 불명확하므로, 인수되는 임차인이 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천기계철재단지는 중소규모 공장 및 관련 산업시설이 밀집한 지역입니다.

주변에는 근린생활시설도 혼재하여 공업지대임에도 불구하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

인천기계철재단지는 기계 및 철재 산업 관련 업체들이 입주해 있는 산업단지입니다.

주변에서 검색된 정보로는 송현근린공원, 수도국산 달동네박물관 등 공공시설이 있으나, 이는 본건 소재지에서 다소 거리가 있습니다.

특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 공업단지 내에 위치하므로 산업 활동으로 인한 환경적 요인은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 공업지대 내 근린생활시설을 통해 기본적인 편의를 제공받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 및 복구 이력

본건 건물이 과거 화재로 인해 일부 소실되었으며, 이후 대수선 및 재축 공사를 거쳐 사용승인을 받은 이력이 있습니다. 화재 이력은 건물의 내구성에 대한 잠재적 우려를 야기할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 차이

2층의 공부상 용도는 '사무실'이나, 실제로는 화재로 인해 벽체 등이 철거된 상태로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 또는 건축 관련 문제 발생 시 고려가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 설비 문제

제시외 건물(옥탑 계단실)이 존재하며 매각에 포함됩니다.

건물은 기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으나, 전기 계량기가 철거된 상태로 기본적인 설비 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 관리 상태

건물의 전반적인 관리 상태가 불량한 편으로, 즉각적인 유지보수 또는 관리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 임대차 미확인

임대차 관계 및 임차인의 보증금, 차임 등 정보가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 동구 송현동의 인천기계철재단지 내에 위치한 공장용 건물입니다. 최근 화재로 인한 재건축 및 대수선 공사를 완료하여 사용승인을 받았으나, 건물의 관리 상태는 불량한 편이며 공부상 용도와 실제 현황 간 차이가 존재합니다. 제시외 건물 포함, 전기 계량기 철거 등의 특이사항이 있으며, 임대차 관계가 불명확하여 명도 관련 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

인천기계철재단지라는 산업단지 내 입지를 가지고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 장점이 있습니다.

최근 사용승인을 받은 건물이므로 시설 자체는 현대화되었을 가능성이 높습니다.

향후 공업지역의 개발 계획 및 주변 시세 변화에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 540,170,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 이를 기준으로 입찰가 산정 시 물건의 전반적인 상태, 향후 투입될 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.