나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514509 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1121-17 대성아트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 남동구 구월동 소재 '문예회관사거리' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 주상복합지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 홈플러스(도보 35분) 등 -교육시설: 구월서초등학교(도보4분) 등 -공원시설: 구월문화공원(도보 2분 거리) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(인주대로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 인근에 예술회관역(도보5분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서 ○외부마감: 드라이비트 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 준주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차:4대 ○ 주택임차권: 보증금(100,000,000원),점유개시일(2022.11.03)

물건 비고

- 제시외 건물(새시조 판넬지붕, 약7.4㎡, 다용도실)은 불법 증축된 부분으로 법적 제약이 있으나, 실제 거래에서는 실사용 면적 증가로 인한 편익과 불법성으로 인한 제약이 실질적으로 상쇄되어 거래가격에 미치는 순효과는 미미한 것으로 판단되는 바 별도의 보정은 하지 않고 건물에 포함하여 평가 및 매각에 포함(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514509 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1121-17 대성아트빌 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 81,000,000 원

* 토지면적: 18.64 ㎡ (약 5.64 평)

* 건물면적: 39.11 ㎡ (약 11.83 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 정보:

* 건축년도: 2001년

* 층수: 5층 건물 중 5층

* 건물 전체 연면적: 616.7 ㎡

* 건물 전체 대지면적: 267.2 ㎡

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '문예회관사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주상복합지대로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근성: 가능함.

* 대중교통여건: 양호함. 인근 간선도로(인주대로)변에 버스정류장이 소재하며, 북동측 인근에 예술회관역(도보 5분)이 소재합니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권이전: 우선옥(2016-05-13), 윤정현(2022-04-22)

* 주택임차권: 김병수 (보증금 100,000,000원, 전입일자 2022-11-02, 확정일자 2023-01-12) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-08, 100,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 100,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-02

* 확정일자: 2023-01-12

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소기준권리이며 말소 예정임.

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514509) (2025-12-08 접수)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 3개월간 인근 다세대주택의 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(38~40㎡)의 경우 4,500만원 ~ 5,000만원 선에서 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 81,000,000원으로, 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

* 매매/임대 정보:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월에 인천광역시 남동구 구월동 일대 다세대주택이 4,500만원 (39.82㎡), 5,000만원 (38.25㎡), 8,500만원 (49.82㎡)에 각각 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 전용면적(39.11㎡)은 4,500만원 (39.82㎡) 및 5,000만원 (38.25㎡) 거래 사례와 유사합니다.

* 최근 전월세 정보는 제공되었으나, 매매 시세 분석에 직접적인 참고는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 홈플러스 (도보 35분) 등

* 교육시설: 구월서초등학교 (도보 4분) 등

* 공원시설: 구월문화공원 (도보 2분 거리) 등

* 주차: 4대 가능

6. 잠재적 리스크

* 불법 증축: 제시외 건물(새시조 판넬지붕, 약 7.4㎡, 다용도실)은 불법 증축된 부분으로 법적 제약이 존재합니다. 다만, 실제 거래에서는 실사용 면적 증가로 인한 편익과 불법성으로 인한 제약이 상쇄되어 거래 가격에 미치는 순효과는 미미할 것으로 판단되어 건물에 포함하여 평가 및 매각되었습니다. (감정서 참조)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 외국인 등에 한함)

* 혐오시설 유무: 주변 지역(인천 남동구 구월동 1121-17)에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(구월동 1128-4)에 데이터센터 건립 예정으로 소음, 진동 등에 대한 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 예술회관역 인근에 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 2001년에 건축되었으며, 대항력 있는 임차인은 없으며 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 하지만 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점과 제시외 건물로 인한 불법 증축 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 예술회관역 도보 5분 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 인근에 공원, 학교, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,000,000원이나, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가가 4,500만원 ~ 5,000만원 수준인 점을 고려할 때, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재합니다. 또한, 불법 증축 부분에 대한 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

이에 따라, 보수적인 접근으로 주변 실거래가 범위를 참고하여 4,500만원 ~ 5,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 답사 후 정확한 물건 상태 및 시장 상황을 재확인하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.