나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514485 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-1 검단힐스테이트6차 602동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '당하중학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 단지, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 완정역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 15층 1501호로서, 외벽: 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'아파트' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 광평수 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 출입하며 단지 내 도로는 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 도로(2012-06-08)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2025-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리 권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외 국인 등의 주택용도 취득에 한한)(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514485 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-1 검단힐스테이트6차 602동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 509,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 페퍼저축은행

1.2. 면적 정보

토지 면적: 54.24㎡ (약 16.41평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.9908㎡

토지 지분: 54.2405㎡

본건의 건물 면적 84.99㎡는 통상적인 전용면적으로 추정됩니다. 공급면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '당하중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 연립/다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 인천2호선 완정역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 15층 중 15층에 위치합니다. 외벽은 외장석재 붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 하이샷시로 구성되어 있습니다. 내부에는 급배수 및 위생 설비, 소화전, 승강기, 화재탐지 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용

토지는 사다리형의 광평수 토지로, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을13 근저당권 (페퍼저축은행, 2022-01-26, 600,000,000원)이 본건의 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권이전 (갑2, 2014-05-08, 이용구, 매매)

* 근저당권 (을13, 2022-01-26, 페퍼저축은행, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑5, 2025-05-13, 인천신용보증재단, 28,749,970원) - 말소

* 가압류 (갑6, 2025-07-31, 서민금융진흥원, 14,327,127원) - 말소

* 가압류 (갑7, 2025-08-25, 제이비우리캐피탈주식회사, 34,269,797원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑8, 2025-12-10, 페퍼저축은행, 542,040,310원) - 본건 경매 사건으로 말소

* 압류 (갑9, 2025-12-19, 국민건강보험공단) - 말소

3.3. 등기부채권 총액

총 677,346,894원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상으로 처리되었습니다.

임대차 관계가 미상인 경우, 보증금 금액이 없더라도 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 속한 검단힐스테이트6차 아파트 단지는 주거 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다. 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통 접근성

인천2호선 완정역이 인근에 있어 타 지역으로의 이동이 편리하며, 주변 주요 도로망과의 접근성도 양호합니다.

4.3. 혐오시설 및 유해시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 북동측 인근에 인천당하중학교가 위치하고 있습니다. 또한, 관련 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 학습 환경이 보호되는 이점이 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 은행, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 당하1호공원이 도보 거리에 위치하여 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

단지 주변에는 당하1호공원이 위치하여 주민들이 이용할 수 있는 녹지 및 휴식 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역에 해당하나, 이는 외국인 등이 주택용도 취득 시에만 허가를 받아야 하는 제한입니다. 내국인에게는 직접적인 영향은 없을 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차

임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 명도 과정에서 주의 깊은 확인과 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 고층 위치

본 건은 15층 중 최상층인 15층에 위치하여, 엘리베이터 고장 등 유지보수 시 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 각종 보호구역 및 성장관리권역 등에 해당됩니다. 이는 일반적인 사항이나, 향후 재건축 등 대규모 개발 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 검단힐스테이트6차 아파트로, 인천2호선 완정역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변 주거 환경이 안정적이며, 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 물건입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

인천2호선 완정역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승이 기대됩니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

아파트 단지 내 풍부한 세대수와 주변 근린생활시설과의 인접성이 높아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 권리 분석의 명확성

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 등기부 상태로, 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

8.4. 토지이용계획

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역의 체계적인 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본건 감정가는 509,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 입찰가 산정 제언

최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 본 물건의 장단점, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 유사 면적의 실거래가는 4억 5천만 원에서 5억 원 수준에서 거래되고 있습니다. 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액을 고려해볼 수 있으나, 정확한 시세 조사와 명도 예상 비용 산출 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.