나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514440 [1] 인천광역시 서구 오류동 1719-1 검단오류풍림아이원 102동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동소재 "단봉초등학교" 북측 약200미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내의 15층 1501호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류지구), 중로1류(20-25m)접합, 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.08.26~2026.08.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514440 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1719-1 검단오류풍림아이원 102동 15층1501호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 45.82㎡ (약 13.86평)

토지지분: 45.8175㎡ (약 13.86평)

건물면적(전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

건물면적(공급면적): 약 109.23㎡ (약 33.04평)

건물지분: 84.98㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 금액

감정가: 296,000,000원

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동에 위치하며, "단봉초등학교" 북측 약 200미터 지점에 소재합니다. 주위 일대는 유사한 형태의 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 건축물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 15층 1501호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다. 2011년 3월에 사용승인되었습니다.

2.3. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 2호선 왕길역이 도보 약 11분 거리에 위치합니다. 단지 내 외곽으로 공도와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 계획

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류지구), 중로1류(20-25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-10-08

* 확정일자: 2021-01-27

* 배당신고일자: 2026-02-23 (사건번호 2025타경이므로 해당 일자 확인 필요)

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 7월 2일자 주식회사선앤엘인테리어 근저당권 (채권액 300,000,000원)

* 본건 강제경매 개시결정: 2025년 12월 10일자 김선경 신청 (채권액 250,160,900원)

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당권보다 임차인 김선경 씨의 전입일자(2013-10-08)가 선순위이므로, 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 그러나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 이는 배당 순위에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제되거나, 혹은 기타 사유로 낙찰자에게 인수되지 않는 경우로 해석됩니다. 이에 대한 상세한 배당 내역 및 법원 판단을 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에는 이마트, 롯데마트, 농협하나로마트 등 대형 마트가 위치하여 쇼핑이 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교통망

주요 도로와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 인천지하철 2호선 왕길역을 통해 수도권 전반으로의 이동이 가능합니다.

4.3. 지역적 특징

해당 지역은 아파트 단지와 상업시설이 혼합된 주거 지역으로, 비교적 정주 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단봉초등학교가 북측 약 200미터 거리에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다 [cite: original text, 4].

5.2. 편의 및 녹지시설

인근에 각종 편의시설(마트, 병원 등)이 자리하고 있으며, 녹지 공간에 대한 정보는 제한적입니다.

5.3. 주변 환경

인근 지역(오류동 1719-2)의 경우, 공장들이 많아 공기 질에 대한 우려가 언급된 바 있으나, 본건(오류동 1719-1)의 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26~2026.08.25). 낙찰자가 외국인일 경우, 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력있는 임차인

임차인 김선경 씨는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 250,000,000원에 대한 인수 여부가 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 불확실성이 존재합니다. 이에 대한 추가 확인이 필수적이며, 만약 보증금 인수 부담이 발생할 경우 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

6.3. 건물 노후도

2011년 입주 아파트로, 건물 사용승인 후 15년이 경과하였습니다. 향후 예상되는 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 오류동에 위치한 본 건 검단오류풍림아이원 아파트는 교육 및 교통 환경이 비교적 양호하며, 인근에 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다. 2011년에 준공된 아파트로, 최근 부동산 시장에서 가격 상승세를 보이고 있는 지역에 속합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 특이사항은 권리 분석 시 매우 신중한 접근을 요구합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 대중교통(지하철, 버스) 접근성 우수.

* 생활 편의시설: 대형마트 및 근린생활시설 인접.

* 전용면적 84.98㎡ 아파트: 일반적인 선호도가 높은 면적대.

* 보증금 인수 리스크 완화: '인수 보증금 합계: 0원' 표기로 인해 낙찰자의 직접적인 보증금 부담이 없을 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 296,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가(84.98m² 기준 약 3.6억원), 지역 시장 상황, 그리고 특히 대항력있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 결과를 반영하여 결정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 확정된다면, 이는 낙찰자에게 유리하게 작용할 것입니다. 그러나 최종 입찰가 산정 시에는 철저한 권리 분석과 시장 조사를 기반으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.