나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514600 [1] 인천광역시 계양구 계산동 724-2 청솔빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재하며, 계산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 계양산 인근으로 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 인천1호선 계산역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 연와조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 1990.02.16) 외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 창 호 : 알루미늄 및 PVC 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4미터의 도로를 통하여 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경514600 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 724-2 청솔빌라 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 74,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 면적 및 구조

토지면적: 24.88㎡ (약 7.52평)

건물면적: 37.51㎡ (약 11.35평)

건물구조: 연와조 스라브지붕, 지상 3층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 1990년 02월 16일

총층수: 4개층 (지상 3층, 지하 1층)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재하며, 계산초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 계양산 인근으로 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

대상물건까지 차량 출입이 가능합니다.

근거리에 인천1호선 계산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 인천광역시 계양구의 압류 (2022.07.04)

총 채권액: 2,733,870,629원

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상의 을구 9번 주택임차권, 갑10번 압류, 갑11번 가압류, 갑12번 가압류, 갑13번 압류, 갑16번 강제경매 등

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 최 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-03

* 확정일자: 2018-04-19

* 대항력: 없음

* 종합 분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 기타 특이사항: 한국토지주택공사 양수인인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 권리 말소가 확실시됩니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 등기부상 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상물건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 인근에 계산초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 계양역 주변으로 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 및 토지 상태

* 건물은 연와조 벽돌 건물로, 1990년 건축되어 약 36년 경과되었습니다.

* 내부 상태는 폐문 부재 상태로 확인하지 못했습니다.

* 토지는 장방형의 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 4미터 도로를 통해 공도에 접해 있습니다.

5.3. 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도지역 지구: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025.8.26.~2026.8.25.) 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 상태

1990년 건축된 건물로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

폐문 부재로 내부 상태 및 설비 현황을 정확히 파악하지 못하여, 향후 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법규 관련 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이 주택용도로 취득할 경우 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. (해당 기간 이후에는 일반 거래 가능)

6.3. 기타 특이사항

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 이는 채권자인 서울보증보험(SGI)의 경매 관련 조건 변경으로 추정됩니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인근 지역에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 취득이 가능한 물건입니다.

건물 노후화 및 내부 미확인이라는 단점은 있으나, 계산역 인근의 입지 조건과 토지거래허가구역이라는 일시적인 제약 요건을 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 계산역 역세권 인근으로 향후 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 노후 건물의 경우, 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 건물의 전용면적(약 11.35평) 및 건물 연식(1990년)을 감안하면, 시세는 약 5,900만원 ~ 6,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 74,000,000원 대비, 경매 특성상 급매가치 및 향후 수리비 발생 가능성을 고려하여, 보수적으로 6,000만원 ~ 6,800만원 사이에서 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.