나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514598 [1] 인천광역시 남동구 간석동 225-294 호암파크빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 "인동초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물로서, 외벽 : 적벽돌형 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비,난방설비,급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(변경(2022.11.7.))(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514598 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 225-294 호암파크빌 2동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

토지지분: 26.19㎡ (약 7.92평)

건물면적: 55.12㎡ (약 16.67평)

건물지분: 55.12㎡ (약 16.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 북서측으로 "인동초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 본건 남동측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 10일 접수된 농업회사법인펀치볼주식회사 근저당권(을14)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 16번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 120,000,000원)이 등기되어 있습니다. 다만, SGI(서울보증보험주식회사)의 말소 동의 확약서가 제출된 상태로, 이에 대한 인수 여부 및 처리 결과는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 총계되어 있으나, 계약 조건 변경 및 말소 동의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

주요 권리 사항:

* 갑13 (강제경매): 채권자 서울보증보험, 155,398,418원 (본 경매 개시 채권)

* 을16 (주택임차권): 권리자 한국토지주택공사, 120,000,000원 (대항력 유무 확인 필요)

기타 등기사항: 소유권 이전, 근저당, 질권, 압류 등의 권리들이 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 채권액 (등기부상): 약 1,720,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 인동초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로 다양한 형태의 주거시설과 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 중심지는 아니나, 지역 주민을 위한 소규모 상점, 병원, 학원 등이 소재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 인동초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 학교 등이 인접해 있어 전형적인 주거 단지 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 등기 관련 불확실성: 을구 16번 주택임차권이 "매수인에게 대항할 수 있는" 권리로 등기되어 있으나, SGI의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 처리될 가능성이 높습니다. 그러나 이 부분은 법률 및 등기부등본 상의 최종 확인이 반드시 필요하며, 만일 예상치 못한 인수 부담이 발생할 경우 상당한 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건 정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있어, 이 조건 변경 내용이 물건의 가치나 낙찰자의 의무에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건의 토지이용계획상 준주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 건축법상 용도지역 제한, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 한정) 등에 해당하므로, 향후 토지 이용이나 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,900만원입니다. 비교적 최근인 2001~2002년에 건축된 건물로, 주거 환경이 양호하고 교육시설(인동초등학교)이 인접해 있습니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권 등기가 존재하나 SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 등기부상 '대항할 수 있는' 권리로 남아 있어, 해당 임차권의 최종 처리 상태 및 SGI의 계약 조건 변경 내용을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 해소할 경우, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인접, 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역.

* 건축 연도: 2001~2002년식 건물로, 비교적 최신 축에 속함.

* 잠재 가치: 권리 관계(임차권 등기) 문제가 명확히 해결될 경우, 주변 시세 대비 저평가된 가치로 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(55.12㎡, 약 16.67평)의 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 524만원에서 883만원의 가격 분포를 보이고 있습니다. 본 물건의 감정가는 129,000,000원으로, 평당 약 774만원 수준입니다.

최근 거래 사례 중 47.56㎡(약 14.4평) 물건이 120,000,000원에 거래된 점(평당 약 833만원)을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 시장 가격 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

본 물건의 주요 리스크인 임차권 등기 관련 사항이 입찰 전에 명확하게 해소된다는 전제 하에, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 권리 관계의 명확한 확인을 전제로 합니다. 특히 을구 16번 임차권 등기의 인수 여부와 SGI의 말소 동의 확약서 내용을 최종적으로 확인하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.