나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514536 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하는 "전철1호선주안역" 북서측인근의 "베스티움" 8층 801호로서 주위는 오피스텔, 상업 및 주상용부동산 등이 주를이루는 지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 접한 도로를 통하여 석정로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 전철1호선주안역이 소재하는 등 교통여건은 양호한편임..

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 8층 801호로서 외벽: 외장석재판넬, 복합판넬 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2012.10.31.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서상에 "주택임차권"등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514536 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34, 베스티움 8층 801호

건물명: 베스티움

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 8층 801호

사용승인일: 2012년 10월 31일

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

토지 지분: 5.557㎡ (약 1.68평)

건물 전용면적: 19.315㎡ (약 5.84평)

건물 지분: 17.095㎡ (약 5.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 과밀억제권역 등

1.3. 매각 정보

감정가: 69,000,000원

최초 감정 가격 기준 임차인 보증금: 72,000,000원 (인수 조건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 지하철 1호선 주안역 북서측 인근에 소재합니다. 주위에는 오피스텔, 상업 및 주상용 부동산이 밀집해 있어 일반적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 접한 도로를 통해 석정로 등 주요 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 주안역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 남측으로 중로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514536)입니다. 이보다 앞서 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김성환 (김 )

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 5일

확정일자: 2022년 6월 27일

대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 을구 3번 임차권등기(주택임차권)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 상기 임차인의 보증금 72,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 주안동 일대는 오피스텔, 상업 시설, 주상복합 등이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건은 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터 등 생활에 필요한 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

지하철 1호선 주안역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 (인수되는 보증금)

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김성환 씨에게 지급해야 할 보증금 72,000,000원입니다. 이는 최근 매매 사례가 및 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰자가 추가적인 자금 부담을 안게 될 가능성이 높습니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등)이 존재하므로, 투자 전 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지에 위치한 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 72,000,000원으로, 감정가(69,000,000원) 및 최근 매매 시세(약 3,900만원 ~ 5,000만원)보다 높다는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다. 낙찰 시 임차인에게 지급해야 할 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하므로, 총 실투자금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 주안역 역세권 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 주변에 상업 및 업무시설이 밀집하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물이 비교적 신축(2012년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 건물(베스티움)의 전용면적 19.315㎡ 오피스텔은 2026년 1월 40,280,000원, 2026년 5월 39,000,000원, 2026년 7월 50,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평균하면 약 43,090,000원입니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하므로, 본건의 시장 가치를 고려하여 약 43,000,000원에서 45,000,000원 사이를 예상합니다.

하지만, 이 금액은 순수하게 법원에 납부할 낙찰가 기준이며, 실제 총 투자금액은 낙찰가에 인수해야 할 임차인 보증금 72,000,000원을 합산한 금액이 됩니다. 따라서 본건의 총 실투자금액은 약 115,000,000원에서 117,000,000원 이상이 될 것으로 추정되므로, 철저한 자금 계획과 리스크 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.