나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514591 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 182-1 삼성홈타운 101동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(갈산역) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 101동 10층 1004호로서, (사용승인일 : 2011.07.01) 외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 창 호 : 샤시창호마감 등 입니다.

이용상태

본건은 '아파트'로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 토지로서, 인접지와 등고평탄하며, 현황 '아파트' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 40미터, 남측 및 동측으로 각각 로폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514591 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 182-1 삼성홈타운 101동 10층 1004호

용도: 아파트

감정가: 388,000,000원

토지면적: 31.83㎡ (약 9.63평)

건물면적: 80.73㎡ (약 24.42평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

1.1. 입지조건

입지조건

입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 갈산역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건은 서측으로 폭 약 40미터, 남측 및 동측으로는 각각 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

권리분석

말소기준권리는 2022년 08월 08일에 접수된 국민은행 근저당권(채권 최고액 366,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 부담은 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 이루어졌고, 이후 국민은행의 근저당, 가압류, 그리고 채권자인 유아이제사십일차유동화전문으로 인한 임의경매가 설정되었습니다. 모든 권리 사항은 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리들입니다.

등기부채권 총액은 519,606,480원(366,000,000원 + 153,606,480원)으로 파악됩니다.

임차인 현황 상, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임대차 관계에 따른 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

상권분석

본 물건이 소재한 갈산동 일대는 아파트 단지와 상업 및 업무 시설이 혼재된 도심형 주거 및 상업 복합 지역입니다. 갈산역을 중심으로 형성된 상권은 지하철 이용객과 지역 주민을 대상으로 한 다양한 편의시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 활성화되어 있습니다. 아파트 단지 내부에 위치하므로 안정적인 주거 수요를 바탕으로 하며, 주변 상업 시설과의 연계성도 양호합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

생활정보

* 교통

지하철 1호선 갈산역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 차량 이용 시에도 인접한 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설

본 물건이 속한 삼성홈타운 단지 인근에는 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의를 위한 다양한 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 주변으로 식당, 카페, 상점 등 근린생활시설이 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육

본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 규제를 받습니다. 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 여건은 무난한 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항

본 물건은 준주거지역이며, 지구단위계획구역(갈산2지구)에 속해 있습니다. 건축법상 최고 높이 제한 지역이며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 08월 26일부터 2026년 08월 25일까지입니다. 이 기간 동안 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 하므로, 해당 구매자의 경우 사전에 관련 규정을 확인해야 합니다. 또한, 도시관리계획(갈산2 지구단위계획구역) 입안 중에 있어 향후 지역 개발 계획에 변동 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건

본 물건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입되었음을 의미합니다. 통상적으로 이는 채권의 유동화 과정에서 발생하며, 경매 진행 자체에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 채권 및 권리 관계의 특성을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 건물 노후도

건물 사용승인일은 2011년 07월 01일로, 준공 후 약 15년이 경과하였습니다. 일반적으로 아파트의 수명을 고려할 때, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 입지 조건

갈산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 및 학군이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 명확성

매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수해야 할 보증금이나 추가적인 권리 관계가 없어 명확하고 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 잠재적 개발 가능성

갈산2지구 지구단위계획구역 내 위치하며, 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 388,000,000원입니다. 해당 아파트의 전용면적(80.73㎡)과 입지, 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 시장의 수요 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리 관계가 깨끗하고 역세권이라는 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 형성될 가능성이 있습니다. 예상 입찰가는 일반적으로 감정가의 90% ~ 105% 범위 내에서 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 결정될 수 있습니다. 다만, 최근 시세 정보, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

종합 의견

종합 의견

인천광역시 부평구 갈산동 소재 삼성홈타운 아파트 경매 물건은 갈산역 역세권에 위치하며, 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설, 우수한 교육 환경을 갖춘 실거주 및 투자 가치가 높은 물건입니다. 특히, 권리 관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 도시관리계획 입안 중이라는 점 등 일부 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 미래 가치 상승 잠재력과 안정적인 주거 환경을 고려할 때 매력적인 경매 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.