나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4562 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 555 신창현두산위브아파트 106동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "마석고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 46번 우회도로 마석IC가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 16층 1601호로서 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석고), 상대보호구역(창현유치원), 절대보호구역(마석고), 역사문화환경보존지역(능원대군이보묘역 보호구역 외곽경계로부터200M이내), 역사문화환경보존지역(능원대군이보묘역 보호구역 외곽 경계로부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설설치제한지역, 소하천구역(녹촌천), 자연 보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경4562 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 316,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 555 신창현두산위브아파트 106동 16층 1601호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 16층

* 준공일: 2008년 2월 11일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.87㎡ (약 25.67평)

* 아파트 단지 총면적: 50,567.62㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리에 소재하며, "마석고등학교" 서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 46번 우회도로 마석IC가 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌지구)임.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석고), 절대보호구역(마석고)으로 지정됨.

* 역사문화환경보존지역(능원대군이보묘역 보호구역)에 해당함.

* 배출시설설치제한지역, 소하천구역(녹촌천)임.

* 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 8월 30일 신한은행 근저당권 (을12, 267,300,000원).

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 소유권 보존/이전 등기, 근저당권 2건, 임의경매개시결정 등기.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 등기부 채권 총액: 339,300,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 단지 인근으로 근린생활시설이 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주위 환경에 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 일부 영향이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 16층 1601호임.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중임.

* 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 이중창호로 되어 있음.

5.2. 단지 정보

* 아파트 명: 신창현두산위브

* 사용승인일: 2008년 2월 11일

* 총 세대수: 478세대

* 최고 층수: 22층

* 총 주차대수: 503대

5.3. 편의시설 및 복리시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있음.

* 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 본건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

6.2. 토지이용계획

* 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 환경 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 주위 환경에 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 소음, 분진 등 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 준공 후 16년이 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 관리 상태가 양호하다면 실거주 목적 투자 가치가 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 급매물 확보 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 신창현두산위브 아파트 106동 16층으로, 기본적인 생활 편의성을 갖춘 주거 공간입니다.

* 교통 접근성은 양호하나, 주변에 공장 및 창고가 혼재하여 주거 쾌적성에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

* 실거주 및 장기적인 관점에서의 투자 가치를 고려해볼 수 있으며, 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (2026년):

* 18층: 323,000,000원

* 5층: 328,000,000원

* 4층: 290,000,000원

* 감정가: 316,000,000원.

* 본건은 16층으로, 최근 거래된 18층(323,000,000원) 및 5층(328,000,000원)의 시세를 고려할 때, 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 환경 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 권장 입찰가: 315,000,000원 ~ 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.