나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72802 [1] 경기도 남양주시 진건읍 진관리 129-13 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 신월리 소재 '용신초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모의 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 밀집하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건 내 2층 203호(1개호)로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용신초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72802 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 진관리 129-13 2층203호 (신주소: 경기도 남양주시 사릉로469번길 10)

용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 28.61㎡ (약 8.66평)

건물면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 흥국화재해상보험주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 진건읍 소재 '용신초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중,소규모의 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 밀집하는 주택지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통상황은 보통임.

* 건물 구조 및 이용상태: 본건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 203호이며, 다세대주택으로 이용 중임. 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 새시임. 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 본건의 말소기준권리는 2025년 12월 11일 접수된 흥국화재해상보험주식회사의 강제경매(갑13)임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 아래의 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 소유권이전 (김환희, 2002-09-30, 갑9)

* 소유권이전 (원간난, 2003-04-02, 갑11)

* 소유권이전 (박진규, 2020-12-02, 갑12)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임 등 정확한 금액이 파악되지 않은 상태로, 점유 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요함. 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 비교:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 규모의 다세대주택(전용면적 약 34.83㎡ ~ 38.64㎡)의 최근 거래 사례는 다음과 같음.

* 2025년 2월 10일 거래: 36.81㎡, 5,000만원 (129-18, 지용빌라12동)

* 2026년 6월 18일 거래: 34.83㎡, 8,000만원 (129-2, 지용빌라2동)

* 2026년 6월 20일 거래: 38.64㎡, 9,700만원 (129-17, 지용빌라11동)

* 본건의 건물면적(36.81㎡)은 2026년 6월에 거래된 34.83㎡ (8,000만원) 및 38.64㎡ (9,700만원)와 유사한 수준임.

* 최근 거래 가격을 평당/제곱미터당으로 환산하면 약 230만원 ~ 251만원 수준으로 나타남.

* 본건의 감정가 8,200만원 대비, 최근 거래 사례들은 더 높은 가격대를 형성하고 있어, 감정가가 시세보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위는 주택지대로서 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: '용신초등학교'가 남측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이함.

* 주변 환경: 중,소규모 아파트단지, 다세대주택 등과 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난함.

* 건물 정보: 1990년에 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 본건은 2층 203호임. (건축물대장 요약 참조)

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련 불확실성: 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금은 얼마인지, 대항력 있는 임차인인지 여부가 불확실함. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있는 주요 리스크임.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 '토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인 등/용도:주택)'으로 지정되어 있어, 외국인이 주거용으로 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있음. (다만, 경매는 일반적으로 허가 대상에서 제외되는 경우가 많으나, 최종 확인 필요)

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일은 1990년 10월 27일로, 비교적 오래된 건물에 해당함. 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진건읍에 위치한 다세대주택으로, 용신초등학교 인근의 주거지역에 속해 있음. 최근 인근의 유사 물건들이 감정가 대비 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 있는 것으로 보임. 그러나 임대 관계가 미상이고 점유자에 대한 정보가 부족하여 명도 관련 불확실성이 존재하는 점은 가장 주의해야 할 사항임. 또한, 건물 노후화 및 토지이용계획 상 일부 제한 사항도 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가(8,200만원) 대비 최근 유사 면적의 실거래가(8,000~9,700만원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 실거주 및 임대 목적 투자: 주택지대에 위치하며 초등학교 인근으로 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 물건임.

* 명도 리스크 관리 시 수익성 확보: 명도 관련 리스크를 철저히 분석하고 관리한다면, 합리적인 가격으로 취득하여 수익을 극대화할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 82,000,000원

* 최근 실거래가 시세: 약 8,850만원 (36.81㎡ 기준, 최근 2건 평균가 적용)

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크, 건물 노후화.

* 예상 입찰가 산정: 본 건의 감정가는 8,200만원이나, 최근 실거래가 시세는 이를 상회하는 수준임. 임차인 정보 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요하나 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 감정가의 85% 수준인 약 6,970만원에서, 최근 시세를 반영하여 최대 8,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 다만, 명도 비용 및 예상되는 명도 기간 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

* 합리적인 예상 입찰가: 7,500만원 ~ 8,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.