나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4555 [1] 경기도 남양주시 도농동 47-35 원미주택 나동 4층 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 경기도 남양주시 다산동 소재 "미금초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위 는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형 차량의 출입은 가능하나, 교행 등은 다소 어려우며, 인근에 노선버스 정류장 이 소재하고, 북동측 근거리에 "도농역"이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 라멘조 아스팔트슁글잇기지붕 4층 중 4층으로서,(사용승인일 : 1993.09.23) 외벽 : 붉은벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

공동주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 거실, 발코니, 보일러실, 현관 등)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비(개별난방) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(미금초등학교), 재정비촉진지구, 재정비촉진지구기타(존치관리10구역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에 관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택)).

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이 되는 토지의 귀 제시목록상 지번은 남양주시 도농동 47-35 번지 이나, 행정구역 변경으로 현황 남양주시 다산동 4047-35번지로 변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4555 (1)

소재지: 경기도 남양주시 도농동 47-35 (현 행정구역 변경에 따라 다산동 4047-35) 원미주택 나동 4층

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

토지지분: 34.5㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

건물지분: 53.58㎡ (약 16.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공부상 지번과 현황 지번 상이 (도농동 47-35 → 다산동 4047-35), 건물 표기 상이 (나동 4층 → B동, 401호)

주의사항:

특수물건정보:

감정평가서 요약:

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 다산동 소재 "미금초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 소형 차량의 출입은 가능하나 교행 등은 다소 어려움. 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 북동측 근거리에 "도농역"이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-10-02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: (해당 없음 - 보증금 및 차임 모두 0원으로 확인됨)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2016-09-30 접수된 신한은행 근저당권 (을5)

* 본 경매로 인해 다음의 권리들은 말소될 예정임:

- 갑5 신한카드 가압류 (2025-09-11)

- 갑6 삼성카드 가압류 (2025-09-23)

- 갑7 신한은행 임의경매개시결정 (2025-12-11)

* 소유권 이전 (갑1, 갑2)은 말소기준권리보다 선순위이나, 낙찰로 인해 인수되지 않으며 소유권이 이전됨.

* 등기부채권 총액: 101,179,381원 (이 금액은 등기부상 모든 채권액의 합계이며, 경매 진행 시 실제 인수되는 채권액은 다를 수 있음. 단, 말소기준권리 외 후순위 권리들은 모두 소멸됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 정보 없음)

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 주거지역에 위치하며, 인근에 도농역이 있어 기본적인 상업시설 접근성은 양호한 편임. 대규모 상업지구보다는 지역 생활 편의시설 위주의 상권으로 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 도농역을 이용한 대중교통 접근성이 좋음. 미금초등학교가 인접하여 교육환경이 용이함. 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

혐오시설:

* 주변 지역 탐색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)은 확인되지 않았음. 주거 밀집 지역으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이:

* 지번: 현황 '다산동 4047-35'로 변경되었으나 공부상에는 '도농동 47-35'로 기재되어 있어, 등기 및 행정 처리 시 혼동이 발생할 수 있음.

* 건물 표기: 공부상 '나동 4층'이나 현황 'B동 401호'로 표기되어 있어, 실제 확인 및 점유 관련 시 주의가 필요함.

건물 노후화:

* 사용승인일이 1993년 9월 23일로 약 30년 이상 경과된 건물로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

임대차 관련:

* 임차인 이정심 씨는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자는 임차인에게 별도의 보증금이나 차임을 지급할 의무가 없을 것으로 판단됨. 그러나 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요함.

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(미금초등학교), 재정비촉진지구, 재정비촉진지구기타(존치관리10구역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정).

* 특히, '재정비촉진지구' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 향후 개발 또는 거래에 영향을 줄 수 있으므로 관련 규정을 면밀히 검토할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동(구 도농동)에 위치한 다세대주택으로, 미금초등학교 인근 주거지역에 자리하고 있음. 도농역 접근성이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 건물 노후화, 공부상 지번 및 건물 표기 상이 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하나, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨. 토지이용계획 상 여러 제한사항 및 지정 구역이 있어 향후 개발 방향성을 면밀히 파악해야 함.

1.7. 투자 포인트

양호한 교통 및 교육 환경: 도농역 인근의 교통 편의성과 미금초등학교 인접으로 인한 교육적 이점을 갖추고 있음.

소멸되는 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매 등은 매각으로 소멸되어 낙찰자는 권리 관계를 깨끗하게 인수하게 됨.

명도 부담 적음: 임차인이 대항력이 없고 보증금이 없어 명도에 따른 추가 비용 부담이 없을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

현 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 50~60㎡) 및 건축 연도(1990년대 초반)의 다세대주택이 해당 지역(다산동/도농동)에서 거래되는 시세는 일반적으로 180,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 파악됨.

* 건물의 상태, 내부 수리 여부, 정확한 위치 등에 따라 가격 편차가 존재함.

* 감정가는 200,000,000원이며, 이는 현재 시세 범위 내에 있음.

예상 입찰가 산정:

* 본건의 경우, 건물 노후화 및 공부와의 차이, 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 낙찰 후 명도 및 수리 비용을 감안하여, 현 시세의 하단부 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

* 잠재적 가치 상승 요인(향후 재개발 등)을 고려하더라도, 현재 시점에서의 보수적인 접근이 중요함.

* 추정 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 210,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경매 정보, 현장 조사 결과, 물건의 특수성, 입찰 참여자 수 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.