나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72727 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-17 현대테라타워구리갈매 10층에이1039호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 산마루초등학교 북동측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건 중 제10층 제에이1039호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감, 내벽: 페인트, 내장재 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 에폭시 및 일부 콘크리트, 일부 돌붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 주차장설비, 승강기 설비 및 소화설비, 일부 냉난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설-근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 지적상 다수의 도로에 접하며, 서측으로 그 상태가 양호한 폭 25M 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 내, 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 이동이 용이한 구조의 시설물, 적치물, 집기, 가전 등은 평가하지 아니하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람. 본건 등기사항전부증명서 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72727 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-17 현대테라타워구리갈매 10층 에이1039호

건물명: 현대테라타워구리갈매

용도: 지식산업센터, 근린생활시설

감정가: 780,000,000원

토지 면적: 48.80㎡ (약 14.77평)

건물 면적: 149.09㎡ (약 45.17평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

특이사항: 유동화 물건

1.1. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 제10층 제에이1039호

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 10층

* 승강기: 승용 12대, 비상용 4대

* 주차: 678대 (실내 주차 가능)

* 준공일: 2021년 06월 11일

* 사용승인일: 2023년 10월 31일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 구리시 갈매동 산마루초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상업지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 서측으로 폭 25m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 01월 26일 접수된 국민은행 근저당권 (금 762,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 2024년 01월 26일 접수된 주식회사아이티온의 소유권이전1번신탁등기말소

* 2024년 01월 26일 접수된 국민은행 근저당권 (금 762,000,000원)

* 2025년 12월 09일 접수된 유아이제사십일차유동화전문 임의경매개시결정 (채권금액 655,862,491원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 등기부 채권 총액: 762,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

* 주요 업종: 지식산업센터 및 지원시설-근린생활시설로 이용 중입니다.

* 상권 특징: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상되는 상권입니다.

* 건물 특성: 총 829개의 호실로 구성된 대규모 지식산업센터 건물입니다.

* 건물 구조 및 마감: 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임, 내벽은 페인트, 바닥은 에폭시 및 일부 콘크리트, 일부 돌붙임 등 마감되었습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: 본건 인근에 산마루초등학교가 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보에 따르면 본 물건지 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불명확: 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 임차인이 존재할 수 있으며 임대료 및 보증금 등 세부 사항이 파악되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 이동 가능한 시설물: 집기, 가전 등 이동 가능한 시설물은 감정평가에서 제외되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 실제 이용 현황: 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장 등을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 지식산업센터 및 근린생활시설로 활용 가능한 물건입니다. 산마루초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역이 개발되고 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 건물 자체의 시설 또한 갖추어져 있습니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 유동화 물건이라는 점에서 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 경기도 구리시 갈매동의 개발 지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 활용도: 지식산업센터 및 근린생활시설로 겸용 가능하여 다양한 사업 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 물류 이동이 편리합니다.

* 건물: 현대적인 시설을 갖춘 지식산업센터 내의 호실로, 현대 테라타워 구리갈매는 신축에 가까운 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 780,000,000원을 기준으로, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 통상적으로 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하지만, 본건의 개별적인 가치 판단과 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.