나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65070 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재, "고양국제고등학교" 북서측 원거리에 위치하는 제101동 제2층 제201호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제201호로서, 외벽: 드라이비트 마감등. 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 우측으로 폭 약6m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{ 주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32, 101동 2층 201호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경65070 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 259,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 물건명: 다세대주택

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 101동 2층201호

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 69.61㎡ (약 21.06평)

* 건물면적: 56.52㎡ (약 17.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 2018-04-02 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 원거리에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접도로: 본건 우측으로 폭 약 6m의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경65070)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박지나

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-16

* 확정일자: 2021-06-28

* 배당신고일자: 2023-08-08

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기 (2023-08-08 접수). 권리분석상 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (등기부 요약상 '인수'로 표기됨)

* 임차인: 한명석

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024-12-13

* 확정일자: 2025-08-06

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보상 배당으로 모두 처리될 가능성이 있음을 시사하나, 상세 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(박지나)이 존재하며, 임차인의 보증금 249,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성석동 일대는 주로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 따라서 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: "고양국제고등학교"가 북서측 원거리에 위치합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하나, 노선이 많지 않을 경우 다소 불편할 수 있습니다.

* 건물 및 편의시설: 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박지나 씨의 보증금 249,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시장 시세와의 괴리: 감정가(259,000,000원)와 최근 거래 사례(110,000,000원 ~ 140,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 재매각해야 하는 리스크로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아 시세 조사 및 재평가가 필수적입니다. 특히, 대항력 있는 임차인 박지나 씨의 보증금 249,000,000원 인수 여부가 본건의 성패를 좌우할 핵심 요소입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 시사하지만, 최종 배당표 확정 전까지는 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 성석동 지역의 주거용 다세대주택으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 건축연도가 비교적 최근(2018년)으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 감안하더라도, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가와 실제 시세, 그리고 인수해야 할 보증금을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 27일 거래: 140,000,000원 (전용면적 50.23㎡, 2018년 준공)

* 2026년 5월 19일 거래: 110,000,000원 (전용면적 53.39㎡, 2015년 준공)

* 2026년 7월 1일 거래: 120,000,000원 (전용면적 71.2664㎡, 2018년 준공)

* 본건 건물 면적(56.52㎡)을 고려할 때, 최근 거래가 수준은 110,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가(259,000,000원)와 최근 실거래가(110,000,000원 ~ 140,000,000원) 간의 큰 차이는 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 가장 큰 변수인 임차인 박지나 씨의 보증금 249,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 만약 이 금액을 인수해야 한다면, 낙찰가는 실질적으로 더 낮아야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 배당을 통해 해결될 가능성을 보여주지만, 이는 배당표 확정 후 최종 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 249,000,000원이 배당으로 전부 해결된다는 가정 하에, 최근 거래가 범위와 본건의 상태를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

보수적인 최고 입찰가 제안: 140,000,000원

참고사항: 만약 임차인 박지나 씨의 보증금 249,000,000원이 배당으로 전액 처리되지 않고 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 본건의 실질적인 취득 비용은 급격히 상승하므로 입찰가를 매우 낮추거나, 신중한 검토가 필요합니다. 본 제안가는 인수 보증금이 매수인의 부담으로 돌아오지 않는다는 전제 하에 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.