나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65086 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 905동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '황룡초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트 단지가 주를 이루며 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 원활하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상 17층 건물 내 제6층 제604호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 주출입구를 통해 단지내 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

탄현동 1473 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(홀트학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 윤명애)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경65086 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 905동 6층604호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상 17층 건물 내 제6층 제604호

* 사용승인일: 1994년 10월 21일

1.3. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

* 건물 면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 감정가: 238,000,000원

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '황룡초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-12-11)

* 본건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 등은 확인되지 않음)

3.2. 인수되는 임차권 및 보증금

* 임차인: 윤

* 전입일자: 2022-04-04

* 확정일자: 2022-02-11

* 임차보증금: 260,000,000원

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 없음)

* 주택임차권 등기 (을12)는 말소 예정이나, HUG의 확약서 내용에 따라 임차인이 보증금 반환 및 말소에 대해 동의함.

3.3. 임차인 관련 특이사항

* 채권자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인 윤 는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였음.

* 본건의 '임차인 현황'상 대항력은 '없음'으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주거지역으로 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 상업 및 교육 시설이 공존함.

4.2. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로/소로/중로 접합 지역임.

* 기타 법규상 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교, 유치원), 과밀억제권역, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 시설

* 황룡초등학교, 호곡중학교, 호곡초등학교, 일산동고등학교, 연세유치원, 홀트학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 교통

* 단지 내 도로와 인접 도로(약 15미터 폭)에 잘 접해 있으며, 대중교통 이용도 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 표면적으로 '대항력있는 임차인'으로 언급될 수 있으나, HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없으며 임차인이 대항력을 포기하였음. 그럼에도 불구하고, 임차인의 이행 여부 및 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대한 철저한 검토 및 대비가 필요함.

6.2. 건물 노후도

* 1994년 사용승인된 아파트로, 약 30년 경과됨에 따라 건물 노후에 따른 유지보수 및 잠재적 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 토지이용계획 제한

* 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 규정에 따른 거래 제한 가능성을 인지해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교육 접근성을 갖추고 있음.

* 감정가는 238,000,000원이며, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 시세는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됨.

* 주택도시보증공사의 적극적인 인수조건 변경으로 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인과의 확약서 내용을 재확인하고 잠재적 이슈 관리에 유의해야 함.

* 건물 노후도를 감안하여 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용을 투자 계획에 반영해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

* 일산서구 탄현동은 지속적인 주거지 정비 및 도시 재생 사업 등으로 인한 개발 잠재력이 있는 지역임.

8.2. 시세 대비 합리적인 감정가

* 감정가가 최근 실거래가 수준과 유사하거나 다소 높은 편이나, 경매 특성상 시장 상황에 따라 추가적인 낙찰가 하락 가능성이 존재함.

8.3. 명확해진 권리관계

* HUG의 명확한 확약서 제출로 인해 복잡할 수 있었던 임차인 관련 권리관계가 정리되어, 인수 부담이 제거됨으로써 투자 결정이 용이해짐.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수되는 임차 보증금이 없는 상황이며, 감정가는 238,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 데이터 분석 결과, 본건과 유사 면적(약 53.12㎡)의 거래가는 155,000,000원에서 203,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 전용 면적(59.84㎡)이 더 크고, 최근 거래된 고층 매물의 가격을 고려할 때, 실질적인 현 시세는 210,000,000원에서 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 이러한 시세 분석과 권리관계 명확성, 건물 노후도 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가 범위는 205,000,000원에서 215,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.