나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65011 [1] 경기도 파주시 야당동 240-16 더하우스엔 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘운정4동 행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 외장타일붙임, 드라이비트 마감 하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 및 다용도실, 다락 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄하며 삼각형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.12.자 대항력포기 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경65011 (1)

소재지

경기도 파주시 야당동 240-16 더하우스엔 4층 402호

건물명

더하우스엔

용도

다세대주택

토지 면적

59. 68㎡ (약 18.06평)

건물 면적

47. 54㎡ (약 14.38평)

감정가

291,000,000원

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 주위환경

해당 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 운정4동 행정복지센터 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 경의중앙선 '야당역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황

대상 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄하며, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 이는 건부지(공동주택)로 이용 중이며, 주변 지역과의 연계성이 양호합니다.

* 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인 김도완은 보증금 305,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 6월 4일 전입, 2021년 5월 31일 확정일자를 받았습니다. 현재 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약

현재 말소기준권리보다 후순위인 각종 압류, 가압류, 강제경매 등이 존재했으나, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을3)으로 김도완씨의 보증금 305,000,000원이 등기되어 있었으나, 말소 처리되었습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 2월 12일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출한 점이 특이사항입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 매매 사례가 있습니다.

- 태종에비뉴(다세대, 2019년식, 65.1㎡ 전용) 3층 매매가 28,500만원 (2026.07.02)

- 요산아트빌(연립, 2015년식, 56.035㎡ 전용) 1층 매매가 15,000만원 (2026.07.01)

- 자연에가(연립, 2015년식, 57.45㎡ 전용) 2층 매매가 18,000만원 (2026.07.01)

본건 물건은 다세대주택으로, 전용면적 47.54㎡(약 14.38평)입니다. 가장 유사한 유형인 '태종에비뉴'의 실거래가를 고려할 때, 본 건물의 면적과 연식을 감안한 시세는 약 20,000만원 ~ 24,000만원 범위로 추정됩니다. 감정가(29,100만원) 대비 시세는 다소 높은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

운정4동 행정복지센터 인근에 위치하며, 행정복지센터 내 다양한 편의시설 및 커뮤니티 공간, 놀이터 등이 조성되어 있습니다. 또한, 근거리에 공원(한빛공원, 유비파크 등), 쇼핑 시설(파주 프리미엄 아울렛, 로컬 마트 등), 의료 시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 건물로, 4층 중 402호에 해당합니다. 내부는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 다용도실, 다락 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성

임차인 김도완의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있고, 인수 보증금도 0원으로 파악됩니다. 그러나 HUG(주택도시보증공사)가 제출한 대항력 포기 확약서 내용의 특수성으로 인해, 입찰 후 예상치 못한 법적 분쟁 또는 절차상의 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상의 토지 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설

야당동 지역 전반에 걸쳐 공동묘지 및 쓰레기 적환장 이전에 대한 주민 민원이 있는 것으로 파악되었습니다. (신문 기사 참조). 해당 물건과 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 지역 환경을 고려할 때 잠재적 리스크 요소로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 감정가는 291,000,000원이지만, 최근 인근 실거래가를 분석한 결과 시세는 그보다 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, HUG의 대항력 포기 확약서와 관련된 특이사항은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

경의중앙선 야당역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 신도시 개발 수혜

파주 신도시 개발의 수혜 지역에 속해 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실수요자 적합

전용면적 47.54㎡(약 14.38평)의 소형 주택으로 1~2인 가구의 실수요자에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 291,000,000원입니다.

가장 유사한 거래 사례인 '태종에비뉴'(65.1㎡, 28,500만원)의 면적당 가격을 단순 환산하면 본 건(47.54㎡)의 가치는 약 20,789만원으로 산정됩니다.

따라서, 감정가보다 낮은 수준에서 시세와의 격차, 권리분석상의 복잡성(HUG 확약서 등)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.