나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64987 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 271-7 밀레니엄102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 및 고규모 공장 등이 혼재하여 있는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교툥의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브, 경사스라브지붕 4층 건 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 군사기지 및 군사시설기타(5.5미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역( 전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역)25.8.26~26.8. 25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다새대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1.공부상 밀레니엄102동이나, 현황상 외벽에 밀레니엄 602, B동으로 표기되어 있음
2.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64987 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 271-7 밀레니엄102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 1천 5백만원

토지면적: 67.08㎡ (약 20.3평)

건물면적: 57.99㎡ (약 17.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 기본사항

건축물명: 밀레니엄102동

층수: 지상 4층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2017년 7월 28일 (건축물대장 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브, 경사스라브지붕

전용면적: 57.99㎡ (약 17.5평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 공부상 '밀레니엄102동'이나, 현황 외벽에는 '밀레니엄 602, B동'으로 표기되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 및 대규모 공장 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (5.5미터 위임)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 '갑7' 접수일자 2025년 01월 13일 중소기업은행의 가압류입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸됩니다. (예: 을7 주택임차권, 갑8 강제경매, 갑9 압류, 갑10 가압류 등)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 별도 명시된 사항은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이진경

* 보증금: 1억 8천 7백 5십만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 17일

* 확정일자: 2022년 05월 12일

* 배당신고일자: 2024년 06월 24일

* 대항력: 없음

3.5. 인수되는 권리 분석

임차인 이진경은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 조건으로 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 63.8㎡(약 19.3평)는 3억 3천만원, 69.75㎡(약 21.1평)는 3억 6천만원에 거래되었습니다. 이들 거래는 신축 빌라인 '루체하우스' 단지에서 발생했으며, 면적당 매매가는 약 516만원~517만원 수준입니다.

본건의 면적(57.99㎡, 약 17.5평)을 고려하면, 최근 시세 기준으로 환산 시 약 3억원 내외의 시장 가치를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 2억 1천 5백만원으로, 최근 실거래가 기준 추정 시장 가치인 약 3억원과 비교했을 때 상당한 격차가 있습니다. 이는 경매 물건으로서 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위에는 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 "파주대원초등학교"가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주거환경

다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도심과 전원주택지의 중간적인 성격을 띕니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물명 표기 오류

공부상 명칭과 실제 건물 외벽 표기(밀레니엄102동 vs 밀레니엄 602, B동)가 상이하여 추후 행정 절차나 건물 관리에 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 활용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 대규모 공장 인접 가능성

주위 환경에 '대규모 공장'이 혼재한다는 점은, 공장의 종류에 따라 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 다세대주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 임차인 관련 권리 문제는 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 해소되었으며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 건물명 표기 차이, 토지 이용 제한, 인접 대규모 공장의 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 입찰을 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 시장가 대비 2억원 이상 저렴한 감정가로, 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

* 임차인 권리 문제 해소: 대항력 있는 임차인 문제가 HUG의 확약으로 해결되어, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자용 적합: 파주시 조리읍 지역은 지속적인 개발 가능성이 있으며, 다세대주택은 실거주 및 임대 수익 창출에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 1천 5백만원이나, 최근 실거래가 기준 추정 시장가치는 약 3억원 내외로 판단됩니다. 임차인 관련 부담이 없고 시세 대비 저평가된 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 수준의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 이에, 2억 5천만원 수준의 입찰가를 예상하며, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.