나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64999 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 115-1 일산시대프라자 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "주엽역(지하철3호선)" 서측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장 및 주엽역(지하철3호선)이 소재하여 대중교통편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 지상9층/지하4층 중 제지하1층비101호로서, 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 목욕장으로 인테리어 되어있음.

이용상태

현재 여성전용24시간목욕장으로 이용중임(한증막 2, 냉탕1, 온탕2, 건식사우나시설, 락카룸, 휴게실, 매점, 식당, 화장실, 경락실, 부황실, 수면실 등을 갖추고 있음).

설비내역

위생 및 급탕, 급배수설비, 화재설비, 냉난방설비, 방송설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20미터 북서측으로 약 30미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(동산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(한수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(한수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

여성전용 24시간한증막사우나로 이용중이고 시설비 및 인테리어비용 등을 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64999 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 115-1 일산시대프라자 지하1층비101호

건물명: 일산시대프라자

용도: 근린상가

감정가: 171,900,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 건물 상세 정보

토지면적: 144.19㎡ (약 476.66평)

토지지분: 144.188㎡ (약 476.66평)

건물면적: 758.36㎡ (약 2507.08평)

건물지분: 758.36㎡ (약 2507.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "주엽역(지하철 3호선)" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 주엽역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동산유치원, 한수중학교, 한수초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역은 일반적인 상업 및 주거 밀집 지역으로, 조사된 바에 따르면 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 현황

구조는 철근콘크리트 평스라브지붕이며, 지상 9층/지하 4층 중 지하 1층 비101호에 해당합니다. 외벽은 외장석재 마감으로 되어 있습니다.

3.2. 이용 현황 및 용도

건축물대장상 주용도는 교육연구시설로 등재되어 있으나, 기타 용도로 근린생활시설, 업무시설이 포함되어 있습니다. 현재는 여성전용 24시간 한증막 사우나로 이용 중이며, 시설 내에는 한증막 2개, 냉탕 1개, 온탕 2개, 건식사우나 시설, 락카룸, 휴게실, 매점, 식당, 화장실, 경락실, 부황실, 수면실 등이 갖추어져 있습니다. 이는 근린생활시설로서의 용도에 부합합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황 요약

말소 기준 권리는 2024년 12월 18일 접수된 국민은행의 근저당(을25)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 분석

* 임차인: 박

보증금: 200,000,000원

차임: 10,000,000원

전입/사업일자: 2025-03-26

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 한

보증금: 130,000,000원

차임: 20,000,000원

전입/사업일자: 2024-11-01

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 확정일자를 받지 않아 배당 순위에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 허

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업일자: 2020-05-29

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 확정일자가 없는 점은 유의해야 합니다.

4.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

5. 상권분석

5.1. 업종 적합성 및 잠재 고객

본 물건은 현재 여성 전용 24시간 한증막 사우나로 운영 중이며, 이는 근린생활시설로서 적합한 업종입니다. 인근 대규모 아파트 단지의 배후 수요와 주엽역을 이용하는 유동인구를 고려할 때, 사우나 및 관련 서비스업에 대한 잠재 고객층이 확보될 것으로 보입니다.

5.2. 상권 특징

주엽역을 중심으로 형성된 상업 지구 내에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

6. 생활정보

본 물건은 상업시설이므로 직접적인 주거 관련 생활정보보다는 상권 및 교통 편의성을 중심으로 파악됩니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 자리하고 있으며, 초등학교, 중학교, 유치원 등이 인근에 있어 주거 편의성도 높습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 운영 관련 리스크

* 여성 전용 시설: 영업 대상이 여성으로 한정되어 있어, 시장 확대에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시설 및 인테리어 비용 포함 평가: 감정평가 시 시설 및 인테리어 비용이 포함되었으므로, 실제 현황과 평가 가치 간의 차이가 있을 수 있습니다.

7.2. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한 와 허 임차인은 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다. 특히 확정일자가 없는 점은 배당 과정에서 우선순위에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 기타 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매와는 다소 다른 절차상 특징이 있을 수 있으므로, 진행 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재했던 이력은 해당 물건의 재무 상태 및 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 주엽역 인근으로 뛰어난 교통 접근성과 유동 인구를 확보할 수 있습니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 상업 시설을 기반으로 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 운영 중인 시설 활용: 현재 사우나 시설로 운영 중이므로, 기존 업종을 유지하거나 유사 업종으로의 전환이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 자산 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동의 일산시대프라자 내 지하 1층 근린상가로, 역세권 입지와 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 상권 잠재력이 높습니다. 현재 여성 전용 24시간 한증막 사우나로 운영 중이며, 감정가는 17억 1900만원입니다. 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 배당 및 명도 과정에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가(171,900,000원)를 기본으로 하되, 유찰 가능성, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본 건의 특수성(여성 전용, 대항력 있는 임차인, 유동화 물건)을 종합적으로 고려해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이므로, 보증금 인수분은 제외하고 산정합니다.

또한, 명도 비용, 수리 및 인테리어 비용, 향후 예상되는 운영 수익 등을 면밀히 분석하여 수익률을 극대화할 수 있는 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 참여 전, 법원 기록 열람 및 현장 조사를 통해 상세한 권리 관계와 물건 상태를 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.