나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65061 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 696-4 더힐위드포레스트 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽: 벽돌쌓기 마감, 창호: 하이샤시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕이동 696-4 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65061 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 696-4 더힐위드포레스트 1동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원 (금 삼억 삼천백만원)

토지면적: 83.80㎡ (약 25.35평)

토지지분: 83.8042㎡ (약 25.35평)

건물면적: 71.29㎡ (약 21.56평)

건물지분: 71.29㎡ (약 21.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

건물명: 더힐위드포레스트

건축년도: 2017년 (준공일 기준)

해당층: 2층

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

고양시 일산서구 덕이동 일대에 데이터센터 건립이 제안되어 주민 반대 움직임이 있었으나, 해당 건물이 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미치는 것으로 확인되지는 않았습니다. 전반적으로 주거 및 근린생활시설 위주의 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 건과 관련된 권리사항은 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 1번 근저당: 경서농업협동조합, 채권금액 277,200,000원. 본 경매의 말소기준권리입니다. 이 권리가 소멸되면서 후순위 권리들도 함께 말소될 예정입니다.

* 갑구 7번 임의경매: 서울경서농업협동조합, 채권금액 209,868,421원. 본 사건의 경매 개시 결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 06일

* 확정일자: 2024년 12월 18일

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당 순위에 따라 배당받아야 할 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성도 있으므로, 인수 보증금은 0원이나 실제 명도 시 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (명시된 권리 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 덕이동 일대는 공동주택 단지와 더불어 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변에 소규모 공장 및 농경지가 일부 분포하고 있어, 전형적인 주거지역과 상업지역이 복합된 형태를 보입니다. 대규모 상업시설과의 직접적인 연계성은 낮으나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 교육: 북동측 근거리에 '백송고등학교'가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 보증금 8,000만원에 대한 실제 배당 결과에 따라 명도 과정에서 예측치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 2017년 준공된 건물로, 다세대주택의 특성상 향후 유지보수 및 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 향후 지역 개발 방향에 따라 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

* 데이터센터 이슈: 해당 지역 인근에 데이터센터 건립이 추진되어 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다. 향후 유사한 개발 이슈 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 더힐위드포레스트 다세대주택입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 보통 수준의 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당으로 인해 낙찰 후 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 감정가 3억 3,100만원 대비 최근 실거래가 분석 시 시세 차익 실현 가능성이 있으며, 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담 없이 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 분석 결과, 적정 입찰가를 통한 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 면적(71.29㎡, 약 21.56평)과 감정가(331,000,000원)를 고려할 때, 평당 감정가는 약 15,352,500원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 평당 가격대는 약 8,910,000원에서 15,227,000원 수준으로 나타났습니다. [cite: provided JSON data]

이러한 시세 동향과 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 시장 가치는 약 2억 5천만원에서 3억 3천만원 사이로 추정됩니다.

안정적인 투자를 위해 시세 평균가격을 고려한 입찰가 산정이 필요하며, 법원 경매 특성상 권리관계 분석 및 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 약 80% 수준인 2억 6천만원 내외에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 (금 이억육천만원)

* 상기 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되었으며, 실제 명도 비용 및 기타 부대 비용은 별도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.