나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7201 [1] 경기도 고양시 덕양구 성사동 408-26 원당하이츠빌 103(나)동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 지하철3호선"원당역" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철3호선 '원당역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 중 3층 302호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-02-28) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 상세정보

사건번호: 고양지원 2025타경7201 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 성사동 408-26 원당하이츠빌 103(나)동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물면적: 51.41㎡ (약 15.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 성사동에 위치하고 있으며, 지하철 3호선 '원당역' 북서측에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주거지대로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 3호선 '원당역'이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. GTX-A 노선 및 광역 교통망 연계 가능성도 있어 향후 서울 접근성이 강화될 것으로 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 5월 30일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당(131,300,000원)입니다. 이후 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 본 물건은 임의경매로 홍성관 씨가 신청하였으며, 채권 총액은 492,509,639원입니다.

모든 압류, 가압류, 근저당 권리들은 말소 예정이나, 최종 낙찰 시 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지대로서, 다세대주택과 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 인근에는 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 지하철 3호선 원당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 향후 주변 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 원당역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거지대 내 위치하여 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 주변에 어린이집 및 학교가 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 노후화: 해당 건물(원당하이츠빌103동)은 2002년에 건축되었으며, 20년 이상 경과하여 일부 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (비교 대상 건물 기준)

* 주변 환경: 본 물건 자체의 혐오 시설 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거지역 내에서도 소음, 악취 등 국지적인 불편 요소가 있을 수 있으므로 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 원당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 감정가는 312,000,000원이며, 동일 단지 내 유사 면적/연식의 물건이 2026년 3월 310,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 감정가는 시장 가격과 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸 예정이나, 임차인 현황 미상 등 확인이 필요한 사항이 있습니다. 2002년 건축된 건물로서 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 원당역과의 접근성이 좋아 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동일 단지 거래 사례: 2002년 준공된 원당하이츠빌 101동(60.19㎡)이 2026년 3월 310,000,000원에 거래되어, 본 물건(51.41㎡)의 시장 가치를 추정하는 데 참고할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 다세대주택, 아파트 단지 등으로 구성된 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: GTX-A 노선 및 기타 교통망 확충 계획은 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 312,000,000원이며, 동일 단지 내 유사 면적의 물건이 최근 310,000,000원에 거래되었습니다. 건물 노후화 및 임차인 현황 미상 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 305,000,000원 ~ 315,000,000원 범위로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.