나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65017 [1] 경기도 파주시 야당동 243-23 1,2,3,4층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '들모시마을' 내에 위치하고 있는 공동주택(다세대주택) 인 통칭 '도시농부2단지'내 제225동 제1,2,3,4층 제103호로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대, 일부 소규모의 점포와 근린생활시설, 공장 등 공업용지대 등이 혼재 하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 하우안길 등 주요도로가 지나고 있어서 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트조 경사지붕 지상4층 건물내의 제1,2,3,4층 103호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택(타운하우스)내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비와 주차장설비 등이 구비되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태의 인접지 대비 등고 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택단 지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약5-6M의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건은 귀 제시목록상 '성노순'소유물건으로 제시되어 있으나, 집합건축물대장상에는 '서승희' 소유물건으로 등재되어 있음.

물건 비고

1.현황상 '225동'으로 되어 있으며, 103호는 '225-3호'로 표시됨
2.주택도시보증공사로부터 2026.01.15.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65017 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 243-23, 1,2,3,4층 103호

(현황상 '225동', 103호는 '225-3호'로 표시됨)

용도: 다세대주택 (타운하우스)

건물 연식: 2011년 (사용승인일 2011.10.12)

1.3. 면적 및 가격

감정가: 322,000,000원

토지면적: 80.58㎡ (약 24.37평)

건물면적 (전유면적): 40.65㎡ (약 12.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 330,427,688원

주요 권리 내역:

- 소유권 (서승희, 성노순)

- 주택임차권 (박 ) - 말소 예정

- 가압류 (국민은행) - 말소 예정

- 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정 (본 건)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 '들모시마을' 내 '도시농부2단지'에 속한 다세대주택입니다. 주위는 유사한 형태의 다세대주택이 밀집해 있으며, 일부 소규모 점포, 근린생활시설, 공장 등 상업 및 공업 시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근으로 하우안길 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 환경 분석을 통해 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 5-6M의 포장도로에 접해 있으며, 이는 외곽 공공도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 등 특정 권리 없음).

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.05.19

확정일자: 2022.03.29

배당신고일자: 2023.10.17

대항력: 없음

3.3. 임차인 관련 중요 정보

주택도시보증공사(HUG)는 임차 보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 본 경매 절차에서 낙찰자가 임차인의 보증금 채무를 인수할 위험이 없음을 의미합니다. 등기부상 임차권(을3) 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

이로 인해 본 건은 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

3.4. 채무 요약

본건과 관련된 등기부채권 총액은 약 3억 3,043만원입니다. 채권자(주택도시보증공사)가 강제 경매를 신청하였으며, 관련 채무는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 지역의 특성을 가지며, 동시에 일부 상업 및 근린생활시설, 공장 등도 혼재되어 있어 복합적인 상권의 형태를 띕니다. 이는 지역 내 기본적인 편의시설 접근성을 제공할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 풍부한 배후 수요는 부족할 수 있습니다. JSON 데이터를 통해 분석된 주변 시세는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡, 3층): 2026년 7월 2일, 28,500만원 거래

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡, 1층): 2026년 7월 1일, 15,000만원 거래

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡, 2층): 2026년 7월 1일, 18,000만원 거래

5. 생활정보

주변에 다세대주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 정확한 편의시설, 학교, 공원 등의 위치 및 접근성은 현장 방문을 통해 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 정보 불일치

현황상 건물 동 번호 ('225동')와 호수 ('103호'가 '225-3호'로 표시) 간의 표기상 차이가 존재합니다. 이는 경미한 사항이나, 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 소유자 정보 차이

감정평가서에는 '성노순' 소유로, 집합건축물대장에는 '서승희' 소유로 기재되어 있습니다. 경매 절차를 통해 소유권은 정리되므로 낙찰자에게 직접적인 영향은 없습니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

감정가(322,000,000원) 대비 주변 유사 물건 시세(태종에비뉴 65.1㎡ 거래가 28,500만원)를 고려할 때, 본건(40.65㎡)의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정 시점, 건물 연식(2011년식 vs 2019년식), 면적 차이 등을 감안하더라도 격차가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 진행하는 강제경매 물건으로, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 낙찰자는 임차인의 보증금 관련 권리를 인수하지 않아 명도에 대한 부담이 없다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 건물 연식이 2011년으로 비교적 오래되었고, 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 산정한 예상 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 보증금 인수 위험 없음.

* 권리관계 명확: 매각 후 모든 권리 소멸 예정으로 깨끗한 권리 취득 가능.

* 복합 지역 내 입지: 주거지, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 향후 개발 가능성 고려 가능.

* 다세대 주택 (타운하우스) 특징: 일반 아파트와는 다른 주거 형태로서 특정 수요층에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 322,000,000원이나, 유사 단지(태종에비뉴, 2019년식, 65.1㎡)의 최근 거래가(28,500만원)를 기준으로 면적을 환산하면 약 178,000,000원 수준으로 추정됩니다. 연식 차이(2011년 vs 2019년)를 감안하면 시장 가치는 이보다 낮을 수 있습니다.

하지만 본 건은 HUG의 채권으로 진행되는 경매이며, HUG의 채권액(315,000,000원)이 감정가에 근접합니다. 임차인의 대항력 부재는 명도 리스크를 제거하는 확실한 장점입니다.

감정가와 시장 시세 간의 괴리가 크므로, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다. 시장 시세와 감정가, HUG의 채권 회수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 230,000,000원 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으며, 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.