나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65058 [1] 경기도 파주시 상지석동 730-5 다세대주택 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '상지석1리복지회관' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 단독주택 및 다세대주택, 농경지, 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바랍니다. - 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 부지조성한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65058 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 730-5, 다세대주택 101호 (신주소: 경기도 파주시 운정역길 35-9)

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원 (12,000만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOOOOO (우리새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 면적

토지면적: 52.25㎡ (약 15.8평)

토지지분: 52.25㎡ (약 15.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 45.23㎡ (약 13.7평)

건물지분: 45.23㎡ (약 13.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 제1층

사용승인일: 2009년 04월 22일

건물 층수: 총 4층 중 1층

건물 상태: 외벽 - 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 - 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 - 샷시 창호 마감. 관리상태는 대체로 무난함.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중. (이해관계인 부재로 인한 현장 확인 한계점 존재)

3. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '상지석1리복지회관' 북동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택, 농경지, 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지여건은 대체로 보통 수준임.

2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

3. 도로상태

본건 남측으로 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

4. 권리분석

1. 말소기준권리

2009년 05월 20일 우리새마을금고 근저당권 (채권액 145,600,000원)

2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리(갑12 근저당 실행 임의경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정임.

3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (물건명세서 참고사항 '해당사항없음')

4. 임차인 현황

임차인: 김숙현

보증금: 10,000,000원 (1,000만원)

차임: 300,000원

전입일자: 2011-12-08

확정일자: 2011-12-13

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없음 (0원).

* 임차인 김숙현은 대항력이 없으며, 보증금 1,000만원이 존재함. 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 수 있으나, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음. 다만, 명도 시점 및 절차는 반드시 확인 필요.

5. 집합건물 등기부요약

소유권 보존: 2009-04-27 (최준기)

소유권 이전: 2009-05-20 (성기선, 매매 160,000,000원)

근저당: 2009-05-20 (우리새마을금고, 145,600,000원, 말소기준권리)

가압류: 2010-12-07 (현대자동차, 39,922,209원, 말소)

압류: 2012-06-18 (동작세무서, 말소)

압류: 2014-09-23 (국민건강보험공단, 말소)

임의경매개시결정: 2025-12-09 (우리새마을금고, 145,600,000원, 말소)

등기부채권 총액: 185,522,209원

5. 상권분석

1. 주변 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보 (2026년 7월) 기준, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 경기도 파주시 상지석동 608-3 (해가온101동, 2019년 건축, 4층, 전용 61.45㎡): 27,400만원에 거래됨. (평당 약 1,473만원)

* 경기도 파주시 상지석동 133-17 (갤러리하우스101동, 2014년 건축, 4층, 전용 41.2㎡): 5,200만원에 거래됨. (평당 약 126만원, 특이사항으로 보임)

* 경기도 파주시 상지석동 551-69 (바흐더힐101동, 2023년 건축, 2층, 전용 67.31㎡): 27,700만원에 거래됨. (평당 약 1,358만원)

2. 시세 분석

본건(1층, 전용 45.23㎡, 2009년 건축)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 비교적 최근에 거래된 '해가온101동' (전용 61.45㎡, 2019년 건축) 및 '바흐더힐101동' (전용 67.31㎡, 2023년 건축)의 시세가 참고 가능함.

이들 건물의 평당 시세는 약 1,350만원 ~ 1,470만원 수준으로 분석됨.

본건의 전용면적 45.23㎡ (약 13.7평)에 이를 적용하면, 예상 시세는 약 18,500만원 ~ 20,100만원 범위로 추정됨.

감정가 12,000만원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

'갤러리하우스101동'의 5,200만원 거래는 다른 사례와 현저한 차이를 보여, 거래 조건에 특이사항이 있었을 가능성이 높으므로 주요 참고 대상에서는 제외함.

6. 생활정보

1. 편의시설

주변에 '상지석1리복지회관'이 위치하여 기본적인 주민 편의시설 이용이 가능함.

2. 주거환경

단독주택 및 다세대주택 밀집 지역에 포함되며, 일부 농경지, 공장, 창고 등이 혼재하여 복합적인 주거 및 업무 환경을 이룸.

3. 주요 설비

위생 및 급배수 시설, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

7. 잠재적 리스크

1. 부동산 거래 허가구역

본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있음. 외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득하는 경우 허가 절차가 필요할 수 있으나, 일반적인 내국인 주거용 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됨. 허가구역 지정 기간 만료일이 임박하였음.

2. 현황 파악 한계

이해관계인 부재로 인해 건물 현황이 건축물대장 등 공부와 다소 차이가 있을 수 있음. 경매 진행 시 현황 확인에 유의 필요.

3. 건물 노후

2009년 건축물로, 신축 건물 대비 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

4. 1층 위치

층간 소음이나 사생활 침해 우려가 상대적으로 높을 수 있으며, 채광이나 조망이 다른 층에 비해 제한적일 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택 1층 물건으로, 철근콘크리트 구조의 2009년 건축물임.

주변 환경은 주거, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로 입지 여건은 보통 수준임.

권리관계는 모두 소멸되는 권리로, 낙찰 후 깨끗한 등기부 취득이 가능함.

임차인 김숙현은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로 명도 절차에 따른 비용 외 추가적인 금전적 부담은 없음.

최근 유사 물건의 거래 시세를 볼 때, 감정가(12,000만원) 대비 실거래가(약 18,500만원 ~ 20,100만원)가 현저히 높아 시세 차익 실현 가능성이 높은 물건으로 판단됨.

다만, 부동산 거래 허가구역 지정, 내부 현황 파악의 한계점, 건물 노후도, 1층 위치 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

9. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 실거래가 형성: 시세 차익 확보에 유리함.

* 권리관계 깨끗함: 모든 권리 소멸로 안전하게 취득 가능.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음.

* 파주시 개발 잠재력: 지역적 성장 가능성 보유.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 시세는 약 18,500만원 ~ 20,100만원 수준으로 판단됨.

감정가 12,000만원은 시장 가격보다 상당히 낮은 수준이므로, 입찰 시 시장 가격을 기준으로 접근하는 것이 합리적임.

낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하고, 적정 수익률을 확보하기 위한 입찰가 산정 필요.

경쟁 정도에 따라 다소 변동될 수 있으나, 18,500만원 ~ 19,500만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.