나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65047 [1] 경기도 파주시 야당동 178-91 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "야당역(경의중앙선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 '상업나지' 상태임. 일련번호(3) : 지목 및 현황 '도로'로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(제2종근린 생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 지적상 맹지임. 일련번호(4) : 북서측으로 일련번호(3) 토지를 포함하여 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-04-01)(소로3-교하33)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-04-01)(소로3-교하33)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(2),(4) 토지 위지상에 후첨 ‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 "제시외건물㉢~㉪"이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2007.01.23) 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(1) 건물에 후첨 ‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 "제시외건물㉠,㉡"이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 ㉠,㉡은 매각에 포함하나, ㉢,㉣,㉤,㉥,㉦,㉧,㉨,㉩,㉪는 매각에서 제외
2. 목록4 토지는 건축물대장상 대지면적이 712㎡으로 등재되어 있으나 건축물현황도상 도로후퇴면적이 18㎡으로 등재되어 있으며 도로로 판단되어, 해당부분은 인근 표준적인 이용상황 토지의 3분의 1이내로 평가됨.
3. 목록2 토지는 지적상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 경기도 파주시 야당동 178-91번지에 소재하며, 근린생활시설로 이용 중인 부동산입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 894.00㎡ (약 270.44평)이며, 건물 면적은 432.00㎡ (약 130.68평)입니다. 건물에는 8.25㎡ (약 2.49평)의 제시외 면적이 있습니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 2,140,984,000원이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 엠OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단지 아파트와 다양한 근린생활시설이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 일부 지역에서는 난개발의 흔적이 나타나기도 합니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "야당역(경의중앙선)"이 소재하여 교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 김

보증금: 10,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2023-05-26

확정일자: 2025-12-17

배당신고일자: 2025-12-17

대항력: 없음

* 박

보증금: 25,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자: 2023-07-13

확정일자: 2026-02-25

배당신고일자: 2026-02-25

대항력: 없음

* 박

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2023-07

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 윤

보증금: 20,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자: 2023-07-13

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 이

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-03

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

* 이

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 현황에 따르면, 말소기준권리는 2022년 02월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(금 1,368,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않아 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 가능한 권리

본건의 특이사항으로 "대항력있는임차인"이 명시되어 있습니다. 임차인 이교훈은 2020년 07월 03일 전입신고를 마쳤으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 10,000,000원이며 차임은 0원입니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 대상 보증금 유무 및 배당 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있습니다. 주변으로 신축 빌라 및 아파트 단지 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

야당역 주변으로는 스타벅스, 버거킹, 롯데리아 등 다양한 상업시설이 입점해 있어 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 본건 역시 근린생활시설로서 이러한 상권의 이점을 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 야당역(경의중앙선)이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 상업시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근 아파트 단지 쪽에 학교들이 분포하고 있으며, 차량으로 약 10분 이내 거리에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지 중 목록2 토지는 지적상 맹지입니다.

* 목록4 토지는 건축물대장상 대지 면적이 712㎡으로 등재되어 있으나, 건축물 현황도상 도로 후퇴 면적 18㎡이 도로로 판단되어 해당 부분은 일부로 평가됩니다.

* 본건 토지는 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 주택 관련)으로 지정되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 이교훈(전입 2020-07-03, 보증금 10,000,000원)의 존재로 인한 인수 보증금 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/현황 리스크

* 제시외 건물 중 일부(㉢~㉪)는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 일부 지역의 난개발로 인한 내부 도로 접근성 문제나 기반 시설 관련 사항은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 야당역 초역세권에 위치한 근린생활시설로서, 주변의 활발한 주거 및 상업 시설 개발과 함께 성장 가능성을 지닌 입지입니다. 다만, 맹지, 도로 편입 토지, 대항력 있는 임차인의 존재 등 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있어 철저한 권리 분석과 현장 확인이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경의중앙선 야당역 인근 역세권 상업시설 물건.

* 주변 대단지 아파트 및 근린생활시설 밀집 지역으로 잠재적 배후 수요 확보 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 투자 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 모든 권리 관계, 물건 현황, 주변 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 2,140,984,000원이나, 시장 상황 및 개별 물건의 가치를 반영한 심층적인 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.