나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65016 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 117동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 서측에 인접해 있으며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층/지상20층건 내 제13층 제1301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 이중창 PVC창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임. (※ 자세한 이용상황은 후첨 "건물내부구조도" 참조 바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광대한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

탄현동 121 :제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 127 :제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 305-5 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역 {주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대 상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 307 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주 거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 131-6 :제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11- 12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다 세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 133-4 :제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11- 12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다 세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 1447 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주 거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 내부는 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 육안으로 확인하지 못함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65016 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 117동 13층 1301호

신 주소: 경기도 고양시 일산서구 일현로 140

토지 면적: 65.17㎡ (약 19.7평)

건물 면적 (공급면적 추정): 134.97㎡ (약 40.8평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

용도: 아파트

건축 연도: 2001년 12월 (사용승인일: 2001.12.17)

구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층/지상20층 건물 내 제13층 제1301호

1.3. 매각 정보

감정가: 435,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 서측에 인접해 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 접근이 자유롭습니다.

인근에 다수의 노선버스정류장이 있으며, 경의중앙선 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정 (2025타경65016)

소유권 이전: 이세호 (2006.03.31), 이경식 (2021.05.27, 매매 530,000,000원)

주택임차권: 이세호 (2023.02.01 접수, 보증금 495,000,000원, 말소: 인수)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.08 접수, 보증금 495,000,000원, 말소: 말소)

등기부채권 총액: 495,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(이세호) (등기부상 권리자 이세호와 동일인으로 판단됨)

보증금: 495,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 27일

확정일자: 2021년 05월 21일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 02월 01일

권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임대차보증금 495,000,000원, 전입일 2021.05.27. 확정일자 2021.5.21.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

따라서, 임차인 이 의 보증금 495,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 권리 분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 495,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

감정가(435,000,000원)보다 임차인의 보증금(495,000,000원)이 높아, 보증금 전액 인수 시 매수인의 실질적 부담이 커집니다.

선순위 임차권(을5)은 인수되나, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 단지 및 상권 분석

4.1. 아파트 단지 정보

단지명: 큰마을현대아파트 (일부 자료는 큰마을대림,현대아파트로 표기)

건설사: 현대건설 등

총 동수: 28개동

총 세대수: 2,588세대

주차 대수: 총 1,113대 (지상 12대, 지하 66대 등)

최고층: 20층

사용승인일: 2001년 12월 17일

전용면적: 본건(134.97㎡)에 대한 전용면적 정보는 명확히 특정되지 않았으나, 공급면적 기준 시 약 40.8평입니다. 최근 실거래 사례에서 동일 면적(134.97㎡)이 거래된 바 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있으며, 주변에 학교 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 상권이 발달해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크 (보증금 인수)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 495,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

감정가가 435,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 투입 금액이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

임차인과의 협상 없이는 명도가 난해해질 수 있으며, 보증금 전액 인수 시 상당한 자금 부담이 발생합니다.

5.2. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 원활한 명도를 위해서는 임차인과의 협상이 필수적입니다.

협상이 결렬될 경우, 명도 소송 등 추가적인 법적 절차가 필요하며, 이는 시간과 비용의 증가로 이어집니다.

5.3. 물건 상태 (내부 미확인)

내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 상태, 마감재, 설비 상태, 하자 등을 육안으로 확인하지 못했습니다.

실제 점검 시 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 495,000,000원을 인수 조건으로 보유하고 있어, 취득 시 실질적인 자금 부담이 매우 큰 특수 물건입니다.

최근 실거래가(415,000,000원) 및 감정가(435,000,000원)를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 존재하나, 인수 보증금으로 인해 총 투입 금액이 시세 대비 과도하게 높아질 수 있습니다.

따라서, 본건은 임차인과의 성공적인 협상 및 원활한 명도 진행 능력, 그리고 잠재적 가치 상승에 대한 장기적인 안목을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 인프라가 우수하고 교통 여건이 편리합니다.

최근 실거래가(415,000,000원)와 감정가(435,000,000원)를 통해 물건 자체의 가치를 확인할 수 있습니다.

임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 금액을 조정하거나, 명도 후 시장 가격으로 매각 시 수익 창출 가능성이 있습니다. (단, 총 투입 금액 대비 수익률 신중 검토 필요)

8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 495,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

최근 실거래가(415,000,000원)와 감정가(435,000,000원)를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 대략 415,000,000원 ~ 435,000,000원 수준으로 판단됩니다.

낙찰가에 인수 보증금 495,000,000원을 합산한 총 투입 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

이를 감안하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 410,000,000원 ~ 430,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

(참고: 총 투입 예상 금액은 위 예상 입찰가 범위에 495,000,000원의 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.