나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65001 [1] 경기도 파주시 야당동 146-28 성동더블유하우스 마동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현2동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "야당역" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서 (사용승인일 : 2016.01.04.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 도로(고양시 중로1-97호선 (09.10.5))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

본건은 공부상 마동으로 표시되어 있으나 현황상 5동으로 표시되어 있으며, 본건은 공부상 지하부분이 존재하지 않으나 현황상 지하부분이 존재하고 창고로 추정되는 부분이 호별로 구분되어 있는바 개별 이용가능 여부 등은 경매참여시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

물건 비고

1. 공부상 마동으로 표시되어 있으나 현황상 5동으로 표시되어 있으며, 공부상 지하부분이 존재하지 않으나 현황상 지하부분이 존재하고 창고로 추정되는 부분이 호별로 구분되어 있으나 개별이용가능여부는 별도로 확인요망.
2. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2022년7월6일 제48360호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.1.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지: 경기도 파주시 야당동 146-28 성동더블유하우스 마동 3층302호

2.2. 용도: 연립주택

2.3. 감정가: 225,000,000원 (2억 2,500만원)

2.4. 토지면적: 65.30㎡ (약 19.75평)

2.5. 건물면적: 58.04㎡ (약 17.56평)

2.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분: 부동산강제경매

2.8. 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2.9. 사건번호: 고양지원 2025타경65001 (1)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변환경 및 교통

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 파악됩니다. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 경의중앙선 "야당역"이 소재하여 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로는 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 2. 토지이용계획 및 관련 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 속해 있습니다. 또한, 도로(고양시 중로1-97호선)에 접하며, 가축사육제한구역입니다. 특히, 2024년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 관련 허가를 받아야 합니다.

1.1. 3. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 야당동 일대의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 파주시 야당동 239-200번지 태종에비뉴(다세대, 2019년 준공, 65.1㎡)는 2억 8,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 야당동 190-5번지 요산아트빌(연립, 2015년 준공, 56.035㎡)은 1억 5,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 야당동 150-1번지 자연에가2동(연립, 2015년 준공, 57.45㎡)은 1억 8,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2016년 준공된 연립주택으로, 건물 면적(58.04㎡) 및 층수(3층)를 고려할 때, 2015년 준공된 연립주택보다는 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 2,500만원으로, 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 총 채권액

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 11일 접수된 평택세무서장의 압류입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 188,883,877원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 을구 순위 1번으로 주택임차권 등기(2022년 7월 6일 접수, 권리자: 김현섭, 금액: 1억 8,500만원)가 있으나, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 1일자로 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 권리 신고 및 배당 요구 내역상 대항력은 없습니다.

1.2. 3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 채권양수인인 주택도시보증공사가 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 본건 경매로 인한 인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 학교가 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 직접적인 인접성은 낮아, 복합적인 상업 활동보다는 주거지의 성격이 강한 지역으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변시설: 감정평가서 요약에 따르면 학교 및 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (추가적인 주변 시설 및 혐오시설에 대한 정보는 현장 확인 또는 별도 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 표시 오류: 공부상 '마동'으로 표시되어 있으나, 현황은 '5동'으로 표시되어 있어 실제 건물 표기와 공부상 표기 간 차이가 존재합니다.

* 지하 부분 현황: 공부상 지하 부분이 존재하지 않으나, 현황상 지하 부분이 존재하고 창고로 추정되는 공간이 호별로 구분되어 있습니다. 이 부분의 개별 이용 가능 여부 및 법적 문제는 경매 참여 전 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 해당 규제에 따른 절차를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 깨끗한 물건에 해당합니다. 다만, 공부상 건물 표기 오류와 현황상 지하 부분의 존재 여부에 대한 확인이 필수적으로 요구됩니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사 및 관련 절차 확인을 거친 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 경의중앙선 야당역 인근으로 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

* 최근 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다.

* 잠재적 리스크(지하 부분 등)를 해소할 경우 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 2억 2,500만원이며, 주변 유사 연립주택의 최근 실거래가는 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 수준이나, 신축 연도가 다르고 층수가 높은 다세대 주택 거래 사례(2억 8,500만원)도 존재합니다. 본건은 2016년 준공된 연립주택으로 감정가가 최근 시세 및 연식 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 건물 표시 오류 및 현황상 지하 부분 존재 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준을 고려한 2억 1,000만원 ~ 2억 1,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.