나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65014 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 640-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 '중부대학교 고양캠퍼스' 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제401호로서 외벽: 돌붙임마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(중부대학교 고양캠퍼스 주변) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-11-03)(중부대학교 제2캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 제시외건물 ㉠이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음. - 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 고양지원 2025타경65014 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 640-8 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000 원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국양계축산업협동조합

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.28㎡ (약 8.86 평)

토지 지분: 29.2807㎡ (약 8.86 평)

건물면적: 32.33㎡ (약 9.78 평)

건물 지분: 32.328㎡ (약 9.78 평)

건물 제시외면적: 3.75㎡ (약 1.13 평)

총 실사용 면적: 약 36.08㎡ (약 10.92 평)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정평가액: 176,000,000 원

등기부채권 총액: 168,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 '중부대학교 고양캠퍼스' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (중부대학교 고양캠퍼스 주변)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (중부대학교 제2캠퍼스)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 일정 용도로 사용되는 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역이 확인되며, 말소기준권리인 한국양계축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 168,000,000원)이 존재합니다. 본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강정애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실질적인 관계에 따라 예상치 못한 보증금이나 차임 채무가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

낙찰자는 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 등기부상 관련 내용은 확인되지 않습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되며, 별도 명도가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 대자동 일대의 다세대주택은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 2026년 4월 거래: 130,000,000원 (58.92㎡, 2015년 건축)

* 2026년 3월 거래: 170,000,000원 (60.31㎡, 2019년 건축)

* 2026년 6월 거래: 175,000,000원 (59.52㎡, 2012년 건축)

본건의 전용면적(건물면적 32.33㎡)은 상기 비교 대상 물건들의 면적(약 59~60㎡)보다 절반가량 작습니다. 비교 대상 물건들의 평균 평당 가격은 약 220만 원 ~ 290만 원 수준입니다.

본건의 건물면적(32.33㎡)에 이를 적용할 경우, 약 7,100만 원 ~ 9,400만 원 범위의 시세가 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가(176,000,000원) 및 등기부채권 총액(168,000,000원)과 비교 시, 면적 차이로 인한 가격 격차가 발생합니다. 이는 토지 지분 가치, 건물 전체의 토지 면적 대비 비율, 또는 감정평가 시점의 시장 상황 등이 반영되었을 수 있습니다.

따라서, 실제 시세는 감정가와 등기부채권 총액을 우선적으로 고려하되, 주변 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조로, 지상 4층 중 401호에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 중부대학교 캠퍼스가 위치하여 대학 시설(카페, 식당, 편의점, 도서관 등) 이용이 가능합니다. 또한, 대자동 일대는 주거 지역으로, 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 개발 및 이용 계획 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 혐오시설 확인

주변 지역 검색 결과, 고양시 덕양구 지역 전반에 걸쳐 쓰레기 소각장, 음식물 처리 시설, 축사 등 혐오 시설 관련 민원 및 건립 논의가 다수 확인되었습니다. 본건 소재지인 대자동은 이러한 시설 후보지 및 민원 발생 지역과 일부 인접해 있거나 연관될 가능성이 있습니다. 따라서, 해당 부동산의 직접적인 영향 여부 및 미래 가치에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 3.75㎡ 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 별도의 명도 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 다세대주택으로, 중부대학교 인근에 위치하고 있습니다. 감정가는 1억 7천6백만 원이며, 등기부상 채권 총액은 1억 6천8백만 원입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 주변 시세는 비교적 양호하나, 본 건의 면적이 비교 대상 물건보다 작아 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 또한, 지역 내 혐오 시설 관련 이슈가 존재하여 향후 입지 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 중부대학교 인근 입지로 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 감정가 및 채권 총액 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 총 토지 면적(지분 포함)은 약 58.56㎡ (약 17.72평)이며, 건물 면적은 약 36.08㎡ (약 10.92평)입니다. 최근 거래된 유사 면적의 물건(약 60㎡) 평균 거래가가 1억 3천만 원 ~ 1억 7천5백만 원 선으로 조사되었습니다.

본 건의 감정가는 1억 7천6백만 원이며, 등기부채권 총액은 1억 6천8백만 원입니다.

주변 시세와 감정가, 채권 총액을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 기준 및 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 혐오 시설 이슈 및 시장 변동성을 감안하여 실제 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.