나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7249 [1] 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 301 파주봉일천효성해링턴플레이스 106동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 '봉일천고등학교' 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 21층 건물 내 제106동 제4층 제401호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 '아파트'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건(1) 토지는 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '아파트' 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역미지정, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역((08.1 0.31)), 소로3류 (폭 8m 미만)(소로3-49(08.10.31))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가 축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드 시 교육지원청에 재확인 바람(TEL. 940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역((2009.11.26.))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법 률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립 주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 지분매각임
2. 공유자 우선매수권행사는 1회에 한하며, 공유자 강준하의 우선매수신고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7249 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 301 파주봉일천효성해링턴플레이스 106동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

토지 면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

토지 지분: 28.30338㎡ (약 8.56평)

건물 면적: 71.96㎡ (약 21.77평)

건물 지분: 43.17762㎡ (약 13.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

감정평가요약: 구분건물감정평가요항표

특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수신고

주의사항: 1. 지분매각임

2. 공유자 강준하의 우선매수신고 있음 (1회 행사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 '봉일천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 21층 건물 중 106동 4층 401호입니다. 공부상 용도는 '아파트'이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감되었습니다.

2.4. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖춘 것으로 조사되었습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '아파트' 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류 접함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권 (을1, 2018-05-25 접수) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사효성 (갑1, 2018-04-20)

* 소유권이전: 문희 (갑2, 2018-05-25)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (을1, 2018-05-25) - 말소기준

* 소유권이전: 강준하 외 1명 (갑4, 2021-05-13, 상속)

* 지분압류: 중부세무서 (갑7, 2022-09-26, 말소)

* 지분가압류: 근로복지공단 (갑8, 2025-05-20, 말소, 채권액 7,000,000원)

* 지분가압류: 주식회사씨엘씨앤피 (갑9, 2025-10-02, 말소, 채권액 195,979,640원)

* 강제경매: 주식회사씨엘씨앤피 (갑10, 2025-12-10, 말소, 채권액 162,633,321원)

3.3. 총 등기부채권액

369,079,640원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 미상입니다.

4. 상권분석

주변이 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 기본적인 주거 및 상업 기능이 갖추어진 지역입니다. 주거 지역으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 지역 내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '봉일천고등학교'가 인근에 위치해 있습니다. (상대보호구역 관련 교육지원청 확인 필요)

* 주차: 총 515대의 주차 공간이 확보되어 있어, 세대당 주차 부담이 적을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 단독 소유가 아닌 다른 공유자와의 관계가 매우 중요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 강준하가 우선매수 신고를 하였으므로, 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 해당 공유자가 물건을 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 입찰 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법규상 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 미상: 임차인 여부 및 임대 조건이 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 아파트 지분 매각 건으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준이나, '지분매각'과 '공유자 우선매수권 신고'라는 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 공유자 강준하의 우선매수권 행사 가능성을 항상 염두에 두어야 하며, 이는 입찰 전략 수립에 있어 가장 중요한 변수입니다. 지분 매각으로 인해 공유물 분할 청구 소송 등 추후 법적 절차가 발생할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 가격 형성 가능성: 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수권 등으로 인해 일반 매각 대비 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 공유물 분할 절차 진행 및 완료 후, 전체 지분을 확보한다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 206,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제외)

본 물건은 지분 매각이며, 공유자 강준하의 우선매수권 신고로 인해 낙찰 가능성과 최종 입찰가 형성에 상당한 변동성이 있습니다. 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 최고가 입찰 금액으로 공유자가 해당 물건을 낙찰받게 됩니다.

따라서, 감정가 대비 단순 할인율 적용보다는 해당 물건의 실제 시장 가치, 공유물 분할 시 예상되는 가치, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 그 결과, 명도 및 관련 법적 절차에 소요되는 비용과 시간을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 지분 매각 건의 경우 전체 지분 대비 낮은 가격에 거래되는 경향이 있으나, 우선매수권 행사 시에는 최고가로 매수하게 됩니다.

이러한 점들을 감안하여, 잠재적 리스크(지분매각, 공유자 우선매수권, 명도 난이도, 법적 절차 소요 시간 등)를 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

잠정적인 검토 범위는 감정가의 60% ~ 75% 수준을 고려할 수 있으며, 이는 약 123,600,000원 ~ 154,500,000원 입니다. 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 잠정적인 검토를 위한 것이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자, 현장 조사 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 여부가 입찰가 결정에 결정적인 영향을 미칩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.