나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73764 [1] 경기도 의정부시 의정부동 601-16 홍익빌라 1층 103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '홍익빌라' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건내 기호 1(103호)로서, 각각 외벽 : 치장벽돌조쌓기 마감, 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(상우고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73764 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 601-16 홍익빌라 1층 103호

* 용도: 다세대주택

* 건물총층수: 4층 중 1층

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 20.28㎡ (약 6.13평)

* 건물면적: 34.03㎡ (약 10.29평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 심OO

* 건축 허가일: 1993년 1월 4일

* 사용 승인일: 1993년 7월 23일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '홍익빌라' 단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다. 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 용이합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호로서, 외벽은 치장벽돌조 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있으며, 관리상태는 대체로 양호합니다.

* 이용상태: 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(상우고), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부시 압류 (갑4, 2022-06-28 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1, 갑2, 갑3 (소유권이전)

* 갑4 (압류, 의정부시)

* 갑5 (압류, 의정부세무서장)

* 갑6 (가압류, 서울보증보험주식회사, 90,000,000원)

* 갑7 (강제경매, 심도현, 75,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (매수인이 인수하는 권리):

* 을3 (주택임차권, 심도현, 75,000,000원, 2023-05-12 접수, 전입 2020-04-28, 확정 2020-04-28)

* 해당 임차권은 선순위이며 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 심도현

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-04-28

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 위 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목 참조. 보증금 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수 위험이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 165,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 현황: 본건이 위치한 의정부동 지역은 다세대주택과 함께 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 9일, 승원빌라 51.78㎡ (약 15.67평)가 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일, 삼일빌라 32.05㎡ (약 9.69평)가 102,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일, 대성빌라 44.48㎡ (약 13.45평)가 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 동향: 최근 인근 지역의 다세대주택 매매가는 약 32㎡ ~ 51㎡ 면적 기준으로 102,500,000원에서 110,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 34.03㎡ (약 10.29평)로, 면적과 최근 실거래가 수준을 고려하여 시세를 판단할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 본건 인근에 '상우고'가 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 및 인프라: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 의정부시 내 주요 시설 접근성도 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 리스크: 본건의 가장 큰 위험 요소는 을구 3번 순위의 심도현 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 75,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 인수될 보증금액을 확인해야 합니다.

* 권리관계의 복잡성: 여러 압류, 가압류, 강제경매가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 선순위 임차권의 인수 문제는 별도로 명확히 처리해야 합니다.

* 건축 연도: 1993년에 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 정확한 상황(예: 명도 협상 가능성, 희망 명도 조건 등)이 미상이라는 점은 명도 과정에서 추가적인 변수로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 선순위 대항력 있는 임차인 심도현의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 감정가는 73,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 포함하면 실질적인 총 취득 비용은 낙찰가와 보증금 합계액이 되므로, 이를 최우선으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 실거래가를 참고하여 시세는 파악되나, 리스크 요인을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금을 고려한 최적의 입찰가 산정 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

* 본건은 실수요자는 물론, 명도 및 임대 관리 방안을 고려한 임대 수익 목적의 투자 대상으로도 고려해볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등 가치 상승 요인을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원이지만, 가장 큰 변수는 선순위 대항력 있는 임차인 심도현의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

최근 실거래가 상한선이 약 110,000,000원임을 감안할 때, 만약 매수인이 보증금 75,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 실질적인 최대 취득 가능 가격은 110,000,000원 - 75,000,000원 = 35,000,000원이 됩니다. 이는 감정가(73,000,000원)보다 현저히 낮은 수준으로, 해당 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필수적입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수될 임차 보증금(75,000,000원)을 총 부담액에 포함하여 계산해야 합니다.

* 실질적인 총 부담액이 최근 시세(약 102,500,000원 ~ 110,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

이에 따라, 예상되는 보수적인 입찰가는 35,000,000원 ~ 50,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보증금 인수 위험을 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 해당 범위 내에서 권리 관계 재확인, 현장 조사, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 입찰가 제시는 예측치이며, 법률 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.