나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73758 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 56-30 갤러리하우스 102동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 ‘장흥역’북동측 근거리에 위치한 다세대주택 내 단위세대로, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 지상4층 건물 내 3층 301호로, 외벽: 인조석붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로, 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

현황 남동측으로 진입 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,장흥09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73758 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 일영리 56-30 갤러리하우스 102동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

토지지분: 53.75㎡ (약 16.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.51㎡ (약 13.16평)

건물지분: 43.51㎡ (약 13.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 정보:

건물명: 갤러리하우스 102동

신축일: 2018년 8월 28일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 4층 (본건 3층)

전용면적: 43.51㎡ (약 13.16평)

대지권 면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 일영리에 소재하며, 장흥역 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

버스정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때, 대중교통 이용 상황은 무난한 편으로 판단됩니다.

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(43.51㎡)을 가진 갤러리하우스 101동이 2026년 3월 135,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

LG하우스(B동, 34.07㎡)는 2026년 3월 86,500,000원에, LG하우스 1(48.3㎡)은 2026년 6월 127,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가(167,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

경매 유형: 부동산강제경매 (채권자: 김OO)

주요 권리 사항:

* 임차인: 김

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-02

확정일자: 2022-12-21

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1)으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 115,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

※ 초기 제공 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약의 '말소: 인수' 표기를 우선하여 위험 분석을 진행합니다.

* 말소기준권리: 갑8 (압류, 동고양세무서장, 2025-02-18)

* 기타 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 확인되는 권리 없음 (물건명세서 상 '지상권개요:' 항목만 존재)

임차인 관련 주의 문구:

김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 115,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 전입일자(2023-03-02)보다 확정일자(2022-12-21)가 앞서 등기된 점은 특이사항이나, 등기상 '말소: 인수'로 명시된 점을 중점적으로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 다세대주택이 밀집된 지역이며, 주변으로는 근린생활시설 및 임야가 혼재하고 있습니다.

대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

또한, 본 건은 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역)에 포함되어 있어, 해당 지역 내에서의 향후 개발이나 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

'장흥역' 인근에 위치하나, 해당 역은 현재 폐역되어 버스 정류장 등으로 활용될 가능성이 높습니다. 따라서 실제 대중교통 이용은 버스 노선을 통해 이루어질 것으로 보입니다.

주변 도로망을 통한 차량 이동은 비교적 원활한 편입니다.

주변 편의시설:

지역 내 기본적인 생활 편의시설(편의점, 소규모 상점 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

인접한 임야 등의 자연 환경은 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 본 물건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 115,000,000원 인수 위험: 이는 낙찰자의 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시키는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 높은 감정가 대비 실거래가: 본 건의 감정가(167,000,000원)가 최근 실거래가(약 130,000,000원대)보다 높아, 경매 시 적정 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 일영리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근(2018년)에 준공된 건물입니다.

주변 환경은 주거와 자연이 조화로운 지역이며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 115,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것입니다. 이 점을 고려하지 않고 입찰에 참여할 경우, 예상치 못한 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물(갤러리하우스 101동)의 최근 실거래가(135,000,000원)와 비교했을 때, 인수되는 임차인 보증금을 고려한 실질적인 총 취득 비용이 시장가치 대비 매력적인 수준이 될 수 있습니다.

* 만약 임차인 보증금 인수 리스크가 해소되거나, 현재 감정가 대비 시장 상황에 따른 저평가 요인이 있다고 판단될 경우, 투자가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 투자 가치 판단 시, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 115,000,000원 인수를 반드시 고려해야 합니다.

유사 물건의 최근 실거래가(약 130,000,000원 ~ 135,000,000원)를 기준으로 보았을 때, 인수되는 임차인 보증금을 제외한 순수 입찰 희망가는 약 15,000,000원 ~ 20,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

하지만 이는 본 건의 감정가(167,000,000원) 및 최저매각가격보다 현저히 낮은 금액일 가능성이 높으므로, 실제 입찰 가능 여부는 반드시 최저매각가격을 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

만약 인수되는 보증금이 0원이라고 가정할 경우에는, 시장가치(약 130,000,000원) 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 현재 정보로는 보증금 인수 위험이 매우 높으므로, 총 취득 비용(입찰가 + 115,000,000원)이 시장가치를 초과하지 않는 범위 내에서, 즉 총 취득 비용이 140,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.