나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73753 [1] 경기도 양주시 덕정동 540 양주서희스타힐스2단지 210동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '덕정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 1호선(경원선) "덕정역(서정대학)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 내 제14층 제1402호로서, (사용승인 : 2014.05.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 '주거용(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 되어 있으며, 단지 북측 및 동측으로 왕복 2차선, 단지 서측 및 남측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕정지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인 부재로 임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73753 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 덕정동 540 양주서희스타힐스2단지 210동 14층 1402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 340,000,000원 (3억 4천만원)

* 토지면적: 50.22㎡ (약 15.2평) [cite:PROPERTY_INFO]

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.7평) [cite:PROPERTY_INFO, BUILDING_EXCLUSIVE_JSON]

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 페퍼저축은행 [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

* 사용승인일: 2014년 5월 19일 [cite:BUILDING_HEADER_JSON]

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '덕정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 1호선(경원선) "덕정역(서정대학)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕정지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (페퍼저축은행, 2022-03-30 접수, 176,400,000원) [cite:REGISTRATION_SUMMARY].

* 기타 권리: 소유권보존 (2014-06-12), 소유권이전 (2014-06-20), 근저당권 (페퍼저축은행, 2022-03-30 접수, 345,600,000원), 임의경매개시결정 (페퍼저축은행, 2025-12-08 접수, 432,284,664원), 압류 (양주시, 2026-01-26 접수) [cite:REGISTRATION_SUMMARY].

* 총 등기부채권액: 522,000,000원 [cite:REGISTRATION_SUMMARY].

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-13

* 대항력: 없음

* 비고: 본건의 임차인은 보증금과 차임이 0원으로 확인되었으며 대항력 또한 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 임대관계는 폐문 및 이해관계인 부재로 확인되지 않았으므로, 현장 방문 시 실제 점유 및 사용 현황을 반드시 확인하시기 바랍니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY, TENANT_INFO].

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 [cite:APPRAISAL_SUMMARY], 본건 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설이 포함되어 있습니다 [cite:APARTMENT_INFO].

* 주변 시설: "덕정초등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 양주서희스타힐스2단지

* 주소: 경기도 양주시 덕정동 540

* 총 세대수: 821세대

* 해당 동 최고층: 20층 (본건 14층) [cite:BUILDING_HEADER_JSON, BUILDING_EXCLUSIVE_JSON]

* 주차대수: 총 1075대 (복합단지 기준) [cite:BUILDING_TOTAL_JSON]

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 8대, 지하 46대

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2014년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 관리비 증가 및 시설 보수 필요성을 검토해야 합니다.

* 시장 변동성: 최근 부동산 시장의 변동성을 고려하여, 금리 인상, 경기 침체 등 외부 요인으로 인한 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로 및 인접 도로(왕복 2~3차선)와 접하고 있어 차량 통행은 원활할 것으로 보이나, 출퇴근 시간대 혼잡 가능성은 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주위환경이 보통이라고 평가됨) [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 권리관계: 총 등기부채권액(522,000,000원)이 감정가(340,000,000원)를 상회합니다. 이는 채무 불이행의 심각성을 보여주지만, 임의경매의 경우 말소기준권리 이후의 권리는 낙찰자가 인수하지 않으므로 권리상 안전하다고 볼 수 있습니다. [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 양주서희스타힐스2단지 내 아파트(2014년 준공)로, 전용면적 84.98㎡의 주거 공간을 갖추고 있습니다.

* 단지 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거 지역으로, '덕정초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 1호선 '덕정역'과의 접근성도 보통 수준으로 교통 이용이 편리합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 건축물 상태는 철근콘크리트구조로 양호하며, 도시가스 개별난방, 위생/급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 시 금전적인 부담이 없습니다. 다만, 임대차 관계는 미상임으로 현장 확인이 필요합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY, TENANT_INFO].

* 최근 실거래가(84.95㎡ 기준, 2026년 6월)가 3억 1천 5백만원에서 3억 4천 2백만원 사이로 형성되어 있어, 감정가 3억 4천만원과 유사한 수준을 보입니다 [cite:SALES_JSON_1, SALES_JSON_2].

* 종합적으로 볼 때, 본 물건은 신축급 아파트로서 입지, 생활 편의, 교통 여건이 무난하며, 명도 리스크가 적어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수가 용이하고 거주 편의성이 높습니다.

* 실거주 적합성: 초등학교 인근 위치, 단지 내 편의시설, 대중교통 접근성 등을 고려할 때 실거주 목적에 매우 적합합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 금전적 부담이 없어 명도가 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 2026년 6월): 342,000,000원 (3층), 315,000,000원 (12층) [cite:SALES_JSON_1, SALES_JSON_2].

* 본건은 14층으로, 12층 실거래가(315,000,000원)보다는 높고 3층 실거래가(342,000,000원) 및 감정가(340,000,000원) 수준에서 입찰가를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 인수 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 본 건의 14층이라는 점을 감안하여 경쟁 상황을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 335,000,000원 ~ 350,000,000원

* 추천 입찰가: 345,000,000원 (시세 및 감정가 고려, 14층 선호도 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.