나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13654 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 3층 305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 '동답초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층 건물 내 제3층 제305호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 '오피스텔'임.

설비내역

승강기설비, 주차장설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 남동측으로 각 노폭 약28미터, 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 장안동 146-18 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의), 2. 장안동 146-11 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 3층 305호 오피스텔 경매 물건에 대한 정보입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13654 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 3층 305호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.01㎡ (약 2.12평)

건물면적: 18.38㎡ (약 5.56평) (전용면적)

건물지분: 18.38㎡ (약 5.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 '동답초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층 건물 내 제3층 제305호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시 창호 등 마감되었습니다. 건축물대장 상 공부와의 차이는 없습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측 약 28미터, 남동측 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 폭 25m~30m 대로3류, 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지는 아파트 용도에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 특정 대상자에 대한 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박혜진)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-24

확정일자: 2022-06-08

배당신고일자: 2024-07-02

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-06-14)

* 주택임차권 (박혜진, 235,000,000원, 2022-06-08 확정, 2022-06-24 전입) - 등기부상 말소 처리.

* 공유자전원지분전부이전 (안상훈, 2022-07-21)

* 가압류 (스마트저축은행, 35,715,792원, 2024-05-10) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 250,808,545원, 2025-11-14) - 등기부상 말소 처리.

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-12-16) - 등기부상 말소 처리.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리(2024.05.10. 가압류)보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 주택임차권은 말소 예정으로, 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항은 최종 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 270,715,792원

4. 상권분석

해당 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 분포하고 있어 상권이 활성화된 지역입니다. 2021년에 신축된 '동일타워' 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물로서의 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

건물 내 승강기, 주차장, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 학교, 상업시설, 주거단지가 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 언급: 특수물건정보에 포함된 사항으로, 주택도시보증공사의 확약서 제출 및 등기부상 임차권 말소 예정으로 보아 매수인이 부담할 임대차보증금은 없을 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 토지거래계약허가구역 지정 등 일부 규제사항이 있으나, 일반적인 오피스텔 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서 지도 검색 등을 통해 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출과 말소 예정인 권리들로 인해 매수인이 인수해야 할 부담은 미미할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가도 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'에 대한 추가적인 확인 절차는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 서울 동대문구 내 입지

* 등기부상 복잡한 권리관계가 경매 절차로 인해 정리될 가능성 높음

* 주택도시보증공사의 보증금 관련 권리 포기 확약으로 인한 부담 감소

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(18.38㎡)의 동일 건물(동일타워) 3층 및 4층 물건들이 2026년 2월~3월 사이에 21,700,000,000원 ~ 22,000,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

감정가는 209,000,000원입니다.

주택도시보증공사 관련 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점, 신축 건물임을 감안할 때, 현 시세 수준에서 보수적으로 접근하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

권리 분석 상 인수할 보증금이 없는 것으로 보이며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 세부 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.